26.04.2024
13 основных шагов при покупке недвижимости в Испании
ЗАМЕТКИ ЭКСПЕРТА

Испания манит своим теплым климатом, богатой историей и живописными пейзажами. Но как сделать мечту о собственном уголке под испанским солнцем реальностью? Покупка недвижимости в этой стране – это увлекательное, но не всегда простое путешествие. Чтобы сделать этот процесс максимально гладким и эффективным, мы составили пошаговый гид, включающий 13 основных шагов, от выбора объекта до оформления документов. Откройте для себя мир испанской недвижимости, узнайте о тонкостях процесса покупки и начните воплощать свою мечту уже сегодня!

Покупка второго дома в Испании может быть простым процессом при наличии профессиональной помощи. В этой статье мы рассмотрим пошаговый гид по покупке недвижимости в Испании

  • Продолжительность процесса покупки: 3 месяца
  • Затраты на сделку: 12-14% от стоимости недвижимости
  • Статус “Золотой визы”: €500,000+

Покупка недвижимости в Испании может быть легким процессом для иностранцев, как для личного проживания, так и для инвестиций, при поддержке профессионалов. Обращайтесь к нашим экспертам для индивидуального разбора вашего кейса и подбора оптимального решения.

Преимущества покупки недвижимости в Испании:

  • Нет ограничений для иностранцев.
  • Процесс обычно занимает около 3 месяцев.
  • “Золотая виза” для покупателей недвижимости стоимостью от €500 000.

Расходы, которые следует учитывать:

  • Регистрационные сборы (до 11% от стоимости недвижимости).
  • Расходы на юристов и нотариуса.

Важно отметить, что существует множество возможностей и опций, чтобы найти идеальный объект недвижимости в Испании. Следуя приведенным ниже шагам, вы сможете легко и эффективно найти дом своей мечты:

Как купить недвижимость в Испании:

  1. Онлайн-подбор объекта для покупки недвижимости
  2. Определение локации
  3. Выбор подходящего типа недвижимости
  4. Получение номера NIE
  5. Открытие банковского счёта в Испании
  6. Планирование просмотров самих объектов
  7. Юридическая проверка недвижимости
  8. Обследование объекта
  9. Варианты финансирования: ипотека для нерезидентов
  10. Выбор банка по ипотеке
  11. Подписание предварительного соглашения
  12. Подписание финального договора купли-продажи
  13. Учет расходов на покупку недвижимости в Испании

Шаг 1: Онлайн-подбор объекта при покупке недвижимости 

Онлайн-подбор объекта при покупке недвижимости 

Поиск недвижимости онлайн — это первый шаг к выбору идеального второго дома.

Изучите множество объектов недвижимости и сократите их список

  • Изучите широкий спектр объектов недвижимости за короткий промежуток времени.
  • Составьте шорт-лист лучших вариантов для дальнейшего рассмотрения.

Советы: Многие объекты недвижимости в Испании представлены несколькими агентствами. Не удивляйтесь, если увидите объявление одного и того же объекта несколько раз в своем поиске. Это обычная практика.

Эти советы помогут вам эффективно изучить рынок недвижимости в Испании и найти идеальный дом или инвестиционную возможность.

Крупнейший ресурс для поиска – www.idealista.com

Шаг 2: Определение локации для покупки недвижимости

Определение локации для покупки недвижимости

Популярные регионы для покупки недвижимости в Испании:

  • Премиум сегмент сосредоточен на Коста-дель-Соль (например Марбелья)
  • Балеарские острова
  • Активный регион по динамике сделок Коста-Бланка (к примеру в Валенсии)
  • Барселона и Мадрид (крупные города)
  • Севилья, которая является ведущим местом в Андалусии с загородными домами

Советы для выбора идеального места:

  • Сообщество: районы с экспатами или местными жителями
  • Климат: горный, прибрежная зона, закрытый городской
  • Удобства: инфраструктура
  • Виды досуга: хайкинг, бег, гольф, парусный спорт

Шаг 3: Выбор подходящего типа недвижимости

Выбор подходящего типа недвижимости

Типы недвижимости в Испании:

  • Новостройки и объекты под заказ (с возможностью индивидуального проектирования)
  • Дома с историей и характером

Рассмотрите покупку объектов с возобновляемыми источниками энергии (например, солнечными панелями). С 2020 года владельцы могут сэкономить до 26% на налогах при установке солнечной системы.

В Испании есть только фрихолд, как тип собственности. Покупая недвижимость, вы становитесь ее полноправным владельцем. Покупая дом в Испании, вы получаете в собственность и землю, на которой он находится.

Советы: Покупка недвижимости в Испании является популярной, однако мы рекомендуем сотрудничать с профессиональной местной компанией, которая может регулярно посещать объект от вашего имени, представлять ваши интересы и обновлять информацию о ходе строительства для вас. Реставрация или реконструкция исторических зданий может требовать разрешения от региональных властей, департаментов культуры и окружающей среды, а также специальной лицензии от архитектурной компании. Данный формат также довольно распространен, однако требует тщательной проверки самого объекта реновации и возможных рисков с разрешениями.

Шаг 4: Получение номера NIE

Получение номера NIE

Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в Испании. Однако покупателю необходимо подать заявление на получение NIE, номера налогоплательщика, необходимого для всех финансовых и юридических операций в Испании. Получить NIE можно через испанское консульство стране проживания инвестора или в отделении испанской полиции.

Советы: Вам потребуется предоставить заполненную форму заявления EX15, паспорт и квитанцию об оплате государственной пошлины. Также рекомендуется привлекать специалистов для оптимизации процесса подачи, правильности заполнения формы и более быстрой записи в полицию.

Шаг 5: Открытие банковского счёта в Испании

Всем иностранцам необходим испанский банковский счет для проведения операций, связанных с недвижимостью, и покрытия расходов в процессе покупки. Идентификационный номер NIE будет являться одним из обязательных документов для открытия счета.

Советы: Любые пополнения счета на сумму от €10 тыс.предполагают прохождение банковского комплаенса и соблюдение процедуры подтверждения источников происхождения средств. Следовательно, рекомендуется привлекать профессиональных юристов, чтобы избежать заморозки средств.

Доля покупателей недвижимости в Испании по странам: 

Описание доли покупателей недвижимости в Испании по странам

Шаг 6: Планирование просмотров самих объектов для покупки недвижимости в Испании

Планирование просмотров самих объектов для покупки недвижимости в Испании

Несмотря на новые технологии и возможности виртуальных и видео туров по объектам, всегда рекомендуется посещение вживую. Профессиональные консультанты по недвижимости должны помочь с осмотрами и оценкой района. 

Советы: Профессиональный агент по недвижимости показывает не только сам проект, но и делает экскурсию по району, а также встречи с соседями для полноты картины. Это должно помочь вам принять окончательное решение о покупке недвижимости.

Шаг 7: Юридическая проверка недвижимости

Юридическая проверка недвижимости

Как только вы выберете идеальный второй дом, затем ваш профессиональный советник должен убедиться, что все в порядке с недвижимостью. Это включает проверку законности строительства и наличие градостроительной документации на недвижимость. Также он проверяет обременения, историю владения из реестров недвижимости. При реновации запрашивается разрешительная документация на проведение работ и утвержденный муниципалитетом архитектурный проект.

Советы: Важно узнать, есть ли разрешение или ограничение на проведение строительных / реновационных работ для внесения изменений, поскольку со временем вы можете захотеть расширить или переоборудовать объект.

Шаг 8: Оценка объекта перед покупкой недвижимости в Испании

Оценка объекта перед покупкой недвижимости в Испании

Доступно пять типов оценок для домовладельцев: обязательная оценка для банка при оформлении ипотеки, выявление дефектов в новостройке, строительная оценка, конструктивная и рыночная. Однако в Испании нет законодательного требования к проведению каких-либо оценок, кроме ипотечной, проводимой по требованию банка-кредитора.

Выявление дефектов в новостройке направлено на идентификацию и устранение проблем с вновь возведенным объектом сразу после его сдачи.

Строительное обследование, часто сочетаемое с рыночной оценкой. Оно дает полное представление о состоянии недвижимости и может повлиять на предложение покупателя.

Оценка конструктивного состояния проводится только для выявления причин проблем.

Советы: У покупателей недвижимости в Испании есть 15 дней после акта передачи, чтобы сообщить о недостатках или разногласиях с заявленными характеристиками и фактическими. Рекомендуется привлечение профессиональной команд для проведения оценочной экспертизы.

Шаг 9: Варианты финансирования для покупки недвижимости в Испании

Варианты финансирования для покупки недвижимости в Испании

Основное отличие между жилищными и нежилищными кредитами в Испании заключается в максимальном уровне заемных средств (LTV), который банки готовы предоставить.

Резиденты могут заимствовать до 80% оценочной стоимости недвижимости. Нерезиденты ограничены 40–60% LTV в зависимости от типа ипотеки. Ипотека в Испании может быть оформлена на срок до 30 лет под 3-3,5% годовых или выше. Для нерезидентов срок ипотеки составляет до 20 лет, а ставка на 2-3% превышает ставку для резидентов.

Советы: Рекомендуется привлечь профессионального ипотечного брокера, который формирует предложения из нескольких банков и сможет от вашего имени вести переговоры по более оптимальным условиям ипотечного договора.

Шаг 10: Выбор банка по ипотеке

Выбор банка по ипотеке

Как и в случае любой ипотеки, условия кредитования в Испании отличаются в зависимости от банка-кредитора и будут оценивать доступность кредита для вашего желаемого объекта недвижимости.

Советы: Ваш испанский банк-кредитор может потребовать проведения ипотечной экспертизы, при которой он поручает профессиональному инспектору посетить недвижимость и определить, соответствует ли оценка запрашиваемой сумме ипотеки.

Шаг 11: Подписание предварительного соглашения для покупки недвижимости в Испании

Подписание предварительного соглашения для покупки недвижимости в Испании

Предварительное соглашение подписывается с продавцом после обсуждения всех условий по стоимости объекта и формату сделки. Соглашение позволяет забронировать объект в рамках достигнутых соглашений.

Советы: В Испании нет минимального размера депозита, но обычно он составляет около 10% от общей стоимости недвижимости. Если вы передумаете, вы теряете депозит. Однако, если продавец отменяет сделку, вы получите двойную сумму внесенного депозита.

Шаг 12: Подписание финального договора купли-продажи

Подписание финального договора купли-продажи

Окончательное соглашение о продаже должно быть подписано обеими сторонами в присутствии нотариуса. Нотариус заверит и выдаст копии всех документов. Оставшаяся сумма переводится на счет продавца, и вы получаете оригинальный экземпляр договора купли-продажи в течение не более 3 месяцев после сделки.

Советы: Договор о покупке недвижимости должен быть проверен независимым адвокатом, не связанным с продавцом никаким образом. Он должен проверить его, чтобы убедиться в его полной корректности.

Шаг 13: Учет расходов на покупку недвижимости в Испании

Процедура регистрации в Испании занимает около 3 месяцев, после чего вы получаете выписку из реестра Собственности. Затраты, которые следует учитывать, включают:

Налоги и сборы Размер платежа   Особенности
НДС 10%   Только на новостройки от Застройщика
Гербовый сбор 1-1,5%   Зависит от района 
Налог на переход права собственности 6-10%   Зависит от района. Не распространяется
на новостройки
Гербовый налог при ипотеки 0,1-2%   От суммы кредита
Оценка имущества €500-1 500   Зависит от типа объекта
Комиссия банка за выдачу ипотеки 1-1,25%   Зависит от банка и условий ипотеки
Регистрационные расходы €400-1 200   Зависит от типа объекта и стоимости
Нотариальные расходы 0,3-1%   Зависит от стоимости недвижимости

 


Покупка недвижимости в Испании — это значительный, но волнующий шаг. При правильном подходе и тщательной подготовке этот процесс будет не только успешным, но и приятным. Надеемся, что наш пошаговый гид поможет вам сделать все правильно и скоро наслаждаться жизнью в вашем новом испанском доме.

ЮРИЙ МУРАШКО
Директор по инвестиционным стратегиям

FAQ:

Начните с определения ваших потребностей и предпочтений: тип недвижимости, бюджет, месторасположение, размер и количество комнат. Затем изучите рынок недвижимости в интересующих вас городах, просмотрите объявления, сайты риелторов и посетите выставки недвижимости

Обращайтесь к рекомендациям знакомых, ищите отзывы на специализированных сайтах, запрашивайте лицензии и сертификаты у потенциальных риелторов. Важно убедиться в их профессионализме и опыте в сфере недвижимости.

Для покупки недвижимости в Испании необходимо предоставить паспорт, НДФЛ, документы, подтверждающие источник финансирования, а также пройти процедуру верификации в банке. Некоторые банки могут требовать дополнительные документы.

Изучите цены на аналогичные объекты в том же районе, обратитесь к независимому оценщику недвижимости и проконсультируйтесь с риелтором. Важно убедиться в реальности цены и отсутствии скрытых издержек.

Изучите рынок недвижимости, проконсультируйтесь с юристом и риелтором, внимательно прочитайте все документы и не стесняйтесь задавать вопросы.

Обсудите с экспертом как приобрести недвижимость в Испании
Юрий Мурашко
Директор по инвестиционным стратегиям
Позвонить +34 610 75 00 97
Получить консультацию эксперта
Юрий Мурашко
ДРУГИЕ ПУБЛИКАЦИИ
11.02.2025

В последние годы статус digital nomad стал настоящей революцией в мире миграции.

С каждым днём всё больше специалистов осознают, что свобода выбора ...

06.02.2025

Стартап-виза в Испании — это уникальная возможность для иностранных предпринимателей, стремящихся запустить или развивать инновационные проекты в одной из самых перспективных стран Европы. Этот ...

31.01.2025

Золотая виза Испании долгое время привлекала иностранных инвесторов, предлагая возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости или вложения в экономику страны. Эта ...

27.01.2025

Мечтаете работать удалённо, наслаждаясь средиземноморским климатом и культурным разнообразием?

Испания — это страна, которая предлагает уникальные возможности для цифровых кочевников благодаря программе Digital ...

23.01.2025

В 2024 году Португалия продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для миграции россиян. Программа «Золотая виза» предоставляет возможность не только получить вид на жительство, ...

20.01.2025

Цифровые кочевники, или Digital Nomads, — это современные профессионалы, которые успешно совмещают работу и путешествия, наслаждаясь свободой выбора мест для жизни и работы. Европа стала ...

30.12.2024

В 2024 году программа «Золотая виза Португалии» остаётся одним из самых востребованных миграционных маршрутов для россиян, ищущих новые возможности для жизни, работы и бизнеса. Португалия ...

27.12.2024

Золотая виза Испании долгое время оставалась одной из самых популярных программ привлечения иностранных инвестиций. Она предлагала инвесторам возможность получить вид на жительство в обмен на ...

27.12.2024

В эпоху удаленной работы и глобальной мобильности все больше профессионалов стремятся найти идеальный баланс между карьерой и образом жизни. Испания, с ее мягким климатом, богатой ...

20.12.2024

Валенсия — это город, где переплетаются богатая история, современные удобства и непревзойдённое качество жизни. Как третий по величине город Испании, она притягивает как туристов, так ...

telegram-app
whatsapp--v1