12.09.2024
Коммерческая недвижимость в Испании: Гид по покупке
заметки эксперта

Испания — популярное направление для инвестирования в недвижимость. Солнечный климат, живописные пейзажи, развитая инфраструктура и выгодные цены привлекают внимание инвесторов.

Мы расскажем о тонкостях приобретения коммерческой недвижимости в Испании. Вы узнаете о видах коммерческих объектов, процедуре покупки, налоговых аспектах и особенностях оформления документов.

Мы также рассмотрим перспективные регионы для инвестирования и дадим практические советы, которые помогут вам сделать правильный выбор и успешно инвестировать в испанскую недвижимость.

Читайте подробнее в нашей статье

Типы коммерческой недвижимости в Испании 

Типы коммерческой недвижимости в Испании 

Отели

Испания привлекает туристов со всего мира, что делает инвестиции в отели весьма перспективными. Отельный рынок предлагает различные форматы: бутик-отели, курортные и апарт-отели. Выбор зависит от местоположения, целевой аудитории и туристической активности региона. Например, курортные отели популярны на побережьях, а бутик-отели — в крупных городах и культурных центрах.

Рестораны

Испанская кухня популярна среди туристов и местных жителей, что делает рестораны привлекательным направлением для инвестиций. Форматы варьируются от небольших семейных ресторанов до сетевых заведений. Важными факторами при покупке ресторана являются местоположение, наличие соответствующих лицензий и знание особенностей ведения ресторанного бизнеса в Испании.

Магазины

Розничная торговля остается одним из самых популярных видов коммерческой недвижимости в Испании. Существуют различные виды магазинов — от бутиков в крупных городах до супермаркетов и магазинов у дома. Важно учитывать местоположение, проходимость и арендные ставки в районе.

Офисы

Популярные офисные районы в Испании сосредоточены в Мадриде и Барселоне, где наблюдается высокий спрос на коммерческую недвижимость для бизнеса. Инвесторам предстоит решить, покупать ли офисное здание или арендовать помещения, учитывая юридические и финансовые нюансы.

Склады

С развитием электронной торговли, склады и логистические центры стали востребованными объектами коммерческой недвижимости. Выбор расположения склада критически важен для обеспечения удобной транспортной логистики. Аренда чаще всего предпочтительнее, чем покупка, из-за гибкости в использовании помещений.

Земельные участки

Инвестиции в земельные участки в Испании привлекают тех, кто заинтересован в долгосрочной перспективе развития проектов. Однако, необходимо тщательно изучить правовые аспекты, возможность застройки и регуляции, которые могут существенно влиять на стоимость и потенциал участка.

 

Факторы, влияющие на выбор коммерческой недвижимости Испании

Факторы, влияющие на выбор коммерческой недвижимости Испании

Гид по коммерческой недвижимости в Испании будет неполным без упоминания факторов, влияющих на ее выбор.

Выбор региона

Ключевой аспект при покупке коммерческой недвижимости в Испании. Популярные регионы для бизнеса включают Мадрид, Барселону, Валенсию и Андалусию.

  • Мадрид — финансовый центр Испании с развитой инфраструктурой и высоким спросом на офисные помещения и отели. Одним из недостатков может быть высокая стоимость недвижимости.
  • Барселона — важный туристический и деловой центр, привлекательный для инвестиций в гостиницы и рестораны. Здесь также наблюдаются высокие цены и жесткая конкуренция.
  • Валенсия — растущий рынок с более доступными ценами на коммерческую недвижимость по сравнению с Мадридом и Барселоной, что делает регион привлекательным для малого бизнеса и розничной торговли.
  • Андалусия (например, Севилья или Малага) известна туристической привлекательностью, что создает благоприятные условия для инвестиций в отели и рестораны. Однако в некоторых регионах возможна сезонная зависимость доходов.

Местоположение

Чтобы подобрать лучшие места для покупки коммерческой недвижимости, прежде всего изучите местоположение объекта.

  • Транспортная доступность — один из важнейших факторов. Объекты, расположенные рядом с транспортными узлами (метро, железнодорожные станции, аэропорты), имеют больше шансов привлечь арендаторов или покупателей.
  • Инфраструктура — наличие поблизости парковок, магазинов, ресторанов и других удобств также является важным фактором.
  • Конкуренция — в зависимости от типа бизнеса, важно учитывать количество конкурентов в выбранном районе. Например, открытие ресторана в районе с избытком аналогичных заведений может оказаться рискованным.

Стоимость

Средние цены на коммерческую недвижимость в Испании зависят от региона. 

  • Мадрид и Барселона: Здесь средние цены на коммерческую недвижимость варьируются от €3, 000 до €7, 000 за квадратный метр в зависимости от типа объекта.
  • Валенсия: В этом регионе цены более доступные, с диапазоном от €2, 000 до €4, 500 за квадратный метр.
  • Малага и Севилья: Цены на коммерческую недвижимость в Андалусии обычно составляют от €2, 500 до €5, 000 за квадратный метр.

Юридическая сторона

Покупка коммерческой недвижимости в Испании требует тщательного изучения юридических аспектов.

  • Необходимые документы: для покупки нужно получить Налоговый идентификационный номер иностранца (NIE), оформить договор купли-продажи, а также проверить правовой статус объекта, чтобы избежать скрытых обязательств (например, ипотек или задолженностей).
  • Процесс регистрации: после подписания договора, сделка должна быть зарегистрирована в Реестре собственности, что гарантирует защиту прав на объект.
  • Налоги: При покупке коммерческой недвижимости необходимо оплатить налог на передачу имущества (обычно от 6 до 10% от стоимости) и гербовый сбор.

Подробнее про законы о недвижимости читайте в нашей статье.

Инвестиционные возможности

Рынок коммерческой недвижимости в Испании продолжает развиваться благодаря активной туристической и деловой активности.

  • Типы инвестиций. Инвесторы могут выбирать между прямыми покупками объектов для управления (например, отели, рестораны) и пассивными инвестициями через покупку объектов для сдачи в аренду.
  • Перспективы развития. Влияние пандемии и рост электронной коммерции стимулировали спрос на склады и логистические центры. Также активно развивается сектор гибких офисов (co-working spaces) в крупных городах.

 

Как купить коммерческую недвижимость в Испании? 

Как купить коммерческую недвижимость в Испании? 

Выбор объекта

Процесс начинается с поиска подходящей недвижимости. Важно оценить потенциальную рентабельность объекта, его текущее состояние, а также изучить все документы, связанные с правами на недвижимость. Для этого можно использовать платформы вроде Idealista, Fotocasa или обратиться к агентам недвижимости. Основные факторы при выборе:

  • Текущая стоимость объекта.
  • Состояние здания (нужен ли ремонт или реконструкция).
  • Долгосрочные перспективы дохода (например, аренда или перепродажа).

К примеру, если вы рассматриваете покупку ресторана в Барселоне, нужно изучить близлежащие конкуренты, оценить поток туристов и локальных клиентов, а также проверить лицензии на ведение ресторанного бизнеса.

Получите консультацию эксперта
Чтобы избежать ошибок и принять информированное решение, мы рекомендуем проконсультироваться со специалистами Globe Invest

    Финансирование

    После выбора объекта, следующий шаг — поиск финансирования.

    • Банковские кредиты. Большинство банков в Испании предлагают ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость. Стандартные условия включают оплату 30-40% от стоимости объекта наличными и получение кредита на оставшуюся часть. Например, Banco Santander и BBVA предлагают кредиты для покупки коммерческих объектов на срок до 15-20 лет.
    • Инвестиционные фонды .Некоторые инвесторы предпочитают привлекать средства через фонды коллективных инвестиций. Это позволяет разделить риски и затраты с другими инвесторами.
    • Другие источники финансирования. Лизинг, аренда с правом выкупа или прямые инвестиции от частных инвесторов также могут быть вариантом финансирования.

    Юридическое сопровождение

    Перед покупкой объекта необходимо провести тщательную юридическую проверку.

    • Проверка документов. Важно убедиться, что у объекта нет скрытых задолженностей, ипотек или других юридических ограничений. Для этого юрист запрашивает выписку из Реестра собственности (Registro de la Propiedad), а также проверяет все договоры и разрешения.
    • Оформление сделки. Когда все документы проверены, стороны заключают договор купли-продажи (Contrato de Compraventa), который подписывается у нотариуса. После этого покупатель обязан оплатить стоимость объекта или остаток по кредиту.

    Регистрация собственности

    Финальный этап включает регистрацию прав на объект в Реестре собственности.После подписания договора, новому владельцу необходимо зарегистрировать сделку в Реестре собственности и оплатить соответствующие налоги. Обычно это налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), который составляет 6-10% от стоимости недвижимости, и гербовый сбор.

    К примеру, покупка коммерческого объекта в Мадриде может потребовать дополнительных шагов по согласованию с местными органами, если планируется изменение функциональности объекта (например, преобразование магазина в ресторан).

     

    Дополнительные рекомендации по покупке коммерческой недвижимости в Испании 

    Дополнительные рекомендации по покупке коммерческой недвижимости в Испании 

    Советы по поиску и выбору агентства недвижимости в Испании

    При выборе агентства недвижимости в Испании важно ориентироваться на его репутацию и специализацию. Лучше выбирать агентства, которые давно работают на рынке коммерческой недвижимости и могут предоставить полный спектр услуг — от поиска объекта до юридического сопровождения.

    • Проверка лицензии. Убедитесь, что у агентства есть лицензия на оказание риелторских услуг (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). Это гарантирует, что агентство работает в рамках закона.
    • Отзывы клиентов. Проверьте отзывы о компании на специализированных сайтах, таких как Google Reviews, Trustpilot или на форумах, связанных с недвижимостью. Также полезно связаться с предыдущими клиентами агентства для получения рекомендаций.

    Таким образом, если вы хотите приобрести отель в Барселоне, рекомендуется искать агентства с опытом работы именно в гостиничном секторе, поскольку такие сделки требуют особой подготовки и знания специфики лицензирования.

    Как проверить репутацию продавца и состояние коммерческой недвижимости в Испании?

    Перед покупкой важно убедиться в благонадежности продавца и в том, что у объекта нет скрытых дефектов.

    • Проверка продавца. Юридическая проверка продавца включает получение выписки из реестра собственности, которая покажет, кто является настоящим владельцем объекта и есть ли на нем обременения (например, ипотека или залог).
    • Оценка состояния недвижимости. Обязательно закажите техническую экспертизу здания. Это поможет выявить скрытые дефекты, которые могут повлиять на стоимость ремонта. Например, проверка канализационной системы или состояния электропроводки — важный шаг для покупки ресторанов и кафе.

    Информация о налогах на коммерческую недвижимость в Испании

    При покупке коммерческой недвижимости в Испании покупатель должен учитывать несколько налогов:

    • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Налог на передачу имущества, который обычно варьируется от 6 до 10% от стоимости объекта.
    • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Ежегодный налог на недвижимость, который зависит от региона и составляет примерно 0,4 – 1,2% от кадастровой стоимости объекта.
    • IVA (НДС). Если объект продается новым или через юридическое лицо, на него может начисляться НДС (21%).

    Например, покупая склад в Валенсии, вы должны заплатить ITP в размере 10% от стоимости объекта, а также ежегодно уплачивать IBI.

    Юридические аспекты владения коммерческой недвижимостью в Испании

    Важно понимать все юридические нюансы владения коммерческой недвижимостью.

    • Лицензии и разрешения. В зависимости от типа бизнеса, вам могут понадобиться дополнительные лицензии для ведения деятельности. Например, для ресторанов и баров требуется специальное разрешение на продажу алкоголя.
    • Оформление договора аренды. Если вы планируете сдавать коммерческую недвижимость в аренду, договор должен быть оформлен в соответствии с требованиями испанского законодательства. В договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, сроки аренды, условия досрочного расторжения и ответственность за ущерб.

     

    Заключение

     

    Инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании — это сложный процесс. Который требует тщательной подготовки, юридической поддержки и понимания всех ключевых аспектов, таких как налоги, лицензии и стоимость объектов в разных регионах. Успешная сделка возможна только при внимательном подходе к выбору объекта, проверке документов и оценке рыночных условий.


    Чтобы принять осознанное решение, изучите наше Пошаговое руководство по покупке коммерческой недвижимости в Испании, и обращайтесь за консультацией к профессионалам Globe Invest, которые помогут вам избежать ошибок и снизить риски.

    ЮРИЙ МУРАШКО
    Директор по инвестиционным стратегиям

    FAQ:

    В Испании можно приобрести различные виды коммерческой недвижимости: отели, рестораны, магазины, офисы, склады, а также земельные участки для строительства. Каждый тип объекта имеет свои особенности и требует индивидуального подхода.

    Наиболее популярные регионы для инвестиций: Мадрид, Барселона, Валенсия, Андалусия и Коста-дель-Соль. В этих регионах развита инфраструктура, высокий уровень туристической активности и возможностей для бизнеса.

    Для покупки коммерческой недвижимости необходимы документы, такие как номер NIE (идентификационный номер для иностранцев), регистрация права собственности, документы на объект, а также договора купли-продажи. Важно также пройти юридическую проверку объекта перед сделкой.

    На коммерческую недвижимость в Испании накладываются различные налоги, включая налог на передачу прав собственности (6-10% в зависимости от региона), НДС (21% на новые объекты), а также ежегодные налоги на владение недвижимостью, такие как IBI (налог на недвижимость).

    Основные риски включают проблемы с юридической чистотой объекта, возможные скрытые дефекты недвижимости, непредвиденные расходы на ремонт или модернизацию, а также изменения в законодательстве, которые могут повлиять на бизнес.

    Юридическое сопровождение сделки включает проверку документов на объект, юридическую экспертизу недвижимости, оформление всех необходимых документов для передачи прав собственности, а также регистрацию сделки в государственных органах. Со всем этим вам могут помочь юристы Globe Invest.

    Получить консультацию эксперта
    Юрий Мурашко
    ДРУГИЕ ПУБЛИКАЦИИ
    11.02.2025

    В последние годы статус digital nomad стал настоящей революцией в мире миграции.

    С каждым днём всё больше специалистов осознают, что свобода выбора ...

    06.02.2025

    Стартап-виза в Испании — это уникальная возможность для иностранных предпринимателей, стремящихся запустить или развивать инновационные проекты в одной из самых перспективных стран Европы. Этот ...

    31.01.2025

    Золотая виза Испании долгое время привлекала иностранных инвесторов, предлагая возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости или вложения в экономику страны. Эта ...

    27.01.2025

    Мечтаете работать удалённо, наслаждаясь средиземноморским климатом и культурным разнообразием?

    Испания — это страна, которая предлагает уникальные возможности для цифровых кочевников благодаря программе Digital ...

    23.01.2025

    В 2024 году Португалия продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для миграции россиян. Программа «Золотая виза» предоставляет возможность не только получить вид на жительство, ...

    20.01.2025

    Цифровые кочевники, или Digital Nomads, — это современные профессионалы, которые успешно совмещают работу и путешествия, наслаждаясь свободой выбора мест для жизни и работы. Европа стала ...

    30.12.2024

    В 2024 году программа «Золотая виза Португалии» остаётся одним из самых востребованных миграционных маршрутов для россиян, ищущих новые возможности для жизни, работы и бизнеса. Португалия ...

    27.12.2024

    Золотая виза Испании долгое время оставалась одной из самых популярных программ привлечения иностранных инвестиций. Она предлагала инвесторам возможность получить вид на жительство в обмен на ...

    27.12.2024

    В эпоху удаленной работы и глобальной мобильности все больше профессионалов стремятся найти идеальный баланс между карьерой и образом жизни. Испания, с ее мягким климатом, богатой ...

    20.12.2024

    Валенсия — это город, где переплетаются богатая история, современные удобства и непревзойдённое качество жизни. Как третий по величине город Испании, она притягивает как туристов, так ...

    telegram-app
    whatsapp--v1