Какие виды налогов на недвижимость существуют на Бали?

‍

Существует по меньшей мере семь различных видов налогов, связанных с недвижимостью.

Налог на землю и здания

Давайте начнем с простого налога на землю и здания (Pajak Bumi dan Bangunan, или сокращенно PBB), который необходимо платить ежегодно. Это относительно небольшой, но, тем не менее, важный налог. 

Чтобы продать недвижимость, вам необходимо предоставить доказательства того, что ваш ежегодный налог на землю и здание был оплачен без каких-либо пропусков. Вы можете просто пойти в назначенный государственный банк и выплатить непогашенные суммы со штрафом. Если вы в прошлом пропустили надлежащие платежи.

Если вы являетесь владельцем арендованного жилья, арендодатель, как правило, обязывает вас платить этот налог. 

Как рассчитывается налог на землю и здания? Основная формула заключается в том, чтобы взять 20% от так называемой налогооблагаемой стоимости продажи недвижимости (nilai jual objek pajak, или сокращенно NJOP) и умножить это на 0,5%. Вы можете найти NJOP в вашем налоговом платежном поручении, которое называется SPPT. Пример: если налогооблагаемая стоимость недвижимости составляет 100, то подлежащая уплате сумма в год составляет 1.

Налог на передачу права собственности

Далее следует налог на передачу права собственности . Как продавец недвижимости, находящейся в полной собственности, вам придется заплатить часть этого налога, которая называется PPH (или Pajak Penghasilan) и составляет 2,5% от стоимости, заявленной в договоре купли-продажи (Akta Jual Beli или AJB). 

Покупателю придется заплатить так называемый BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) в размере 5% от указанной стоимости. PPH — это подоходный налог, который является окончательным («pajak final»). Это означает, что ваш подоходный налог считается уплаченным и не будет взиматься повторно при подаче вами ежегодной налоговой отчетности. 

Налог на передачу права собственности на арендуемую недвижимость также называется PPH, но он намного выше. Он уплачивается арендодателем и составляет 10% от заявленной стоимости, если у вас есть налоговый номер в Индонезии. Арендатору не нужно платить налоги! 

Если вы иностранец, продающий арендуемое имущество, и у вас нет индонезийского налогового номера (NPWP). То вы облагаетесь налогом в размере 20%! А если вы являетесь налоговым резидентом страны, у которой есть договор об избежании двойного налогообложения с Индонезией. Вы можете зачесть этот платеж при подаче декларации о подоходном налоге дома.

‍

Налог на строительство

Налог на строительство — еще один важный налог, о котором иногда забывают. Убедитесь, что он действительно был оплачен продавцом, прежде чем вы его купите, в противном случае вы рискуете быть оштрафованным на каком-то этапе.‍

Налог взимается после завершения строительства здания и рассчитывается на основе бюджета строительства или «Rancangan Anggaran Biaya» (RAB) здания. 

В зависимости от того, было ли строительство выполнено частным образом или подрядчиком, будет определяться, кто несет ответственность за налог и каков его размер. Он варьируется от низких 1,75% до 6% от бюджета строительства.

‍

Налог на добавленную стоимость

Налог на добавленную стоимость , называемый PPN (Pajak Pertambahan Nilai) в Индонезии может применяться, если недвижимость продается профессиональным застройщиком. Недавно он был увеличен с 10% до 11%. 

Этот налог взимается только с недвижимости, проданной застройщиком, а не с частной продажи. Некоторые недорогие проекты жилья освобождены от уплаты налога.

‍

Налог на роскошь

Продажи элитной недвижимости облагаются налогом на роскошь в размере 20% (Pajak Penjualan atas Barang Mewah, сокращенно PPnBM), который применяется только к первичным продажам и к таким объектам недвижимости, как квартиры , таунхаусы и виллы на Бали, выставленным на продажу , стоимостью 30 миллиардов индонезийских рупий или выше, что составляет примерно 2 миллиона долларов США по сегодняшнему обменному курсу.

‍

Налог на смену имени

И последнее, но не менее важное: существует небольшой налог на смену имени , позволяющий изменить имя в сертификате от покупателя к новому владельцу, который называется Bea Balik Nama или BBN. 

Она рассчитывается путем деления цены за квадратный метр земли на 1000 и умножения на количество квадратных метров, которые вы покупаете. 

‍ ‍

Как рассчитывается налог на имущество?

‍

Ответ на этот важный вопрос немного сложнее, чем вы могли подумать. Можно было бы естественным образом предположить, что все эти различные налоговые ставки, описанные выше, будут просто применяться к цене продажи. Но это не так. Позвольте мне объяснить. 

Индонезийское правительство придумало то, что можно назвать справочной ценой недвижимости. Она называется NJOP, что означает Nilai Jual Obyek Pajak («продажная стоимость объекта налогообложения»).

NJOP используется правительством для установления ежегодного налога на землю и здания. На Бали он корректируется каждый год. Это цена, которую правительство считает текущей стоимостью недвижимости в рыночной сделке между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем. Хорошей новостью является то, что вы можете зайти в Интернет и проверить NJOP в вашем районе. Вот пример онлайн-налоговой информации для округа Бадунг 

NJOP также является важным ориентиром при продаже и покупке недвижимости на Бали . Он используется при переговорах с провинциальным налоговым органом о цене недвижимости, приемлемой для правительства, в качестве основы для оценки налога продавца и покупателя. 

В действительности, цена, уплаченная за недвижимость, может быть значительно ниже или намного выше NJOP. Если цена продажи недвижимости ниже NJOP, то вы все равно заплатите налоги, как если бы цена продажи была около NJOP. С другой стороны, если цена выше NJOP, вы заплатите налоги с реальной цены недвижимости. 

Это говорит нам о том, что перед заключением договора купли-продажи вам необходимо, чтобы ваш нотариус оценил налоговые риски. Таким образом, у вас не будет никаких неприятных сюрпризов.

Заключение

Если вам необходима первоначальная оценка перед принятием решения о продаже вашей недвижимости. Мы будем рады помочь вам и предоставить оценку ваших налоговых рисков. 

Одной из самых важных тем для обсуждения является стратегия оптимизации налогов. Или как уменьшить налоговые обязательства. У нас есть многолетний опыт и сотрудничество с профессиональными налоговыми консультантами для достижения решений. Которые позволят вам максимизировать доход от продажи вашей недвижимости.

‍

Свяжитесь с нашей командой профессиональных агентов по недвижимости на Бали прямо сейчас.

ЮРИЙ МУРАШКО
Директор по инвестиционным стратегиям