3 самых востребованных формата коммерческой недвижимости сегодня?
Топ-3 самых популярных сегментов коммерческой недвижимости: торговый, гостиничный и офисный. Это наиболее популярные форматы, в которые распределяется большая часть капитала на сегодняшний день.
Что должен учитывать инвестор, если у него возникает желание приобрести коммерческую недвижимость?
В отличие от жилой недвижимости под аренду, которая является довольно понятным форматом инвестирования, коммерческая недвижимость включает в себя гораздо больший объем факторов для анализа.
Помимо законодательной базы страны, в которой планируется приобрести объект, нужно изучить состав экономики, потребительскую активность, присутствие брендов, тренды, правовые аспекты защиты интересов арендатора и арендодателя.
Если пройтись верхнеуровнево, то я бы предложил следующие шаги:
- Выбрать сегмент коммерческой недвижимости. Здесь можно отталкиваться от собственного опыта в какой-либо сфере (рестораны, офисы, складские помещения, ритейл), можно проанализировать запросы в цифровой среде (например, на фотостудии или помещения для временного хранения вещей), ознакомиться со стратегиями крупных игроков рынка цифровой торговли (например, Amazon планирует увеличивать долю бизнеса в Испании, соответственно, ему нужны будут складские помещения, распределительные центры и большое количество небольших помещений под пункты выдачи).Конечно же, выбор сегмента происходит с привязкой к определенному городу и локации. Здесь нужно понимать специфику по районам. Офисные районы создают трафик в утреннее, обеденное и вечернее время, но в выходные и праздничные дни активность падает. Спальные районы, наоборот, обеспечат загрузку в выходные дни и в определенной сфере в утреннее время. Также есть исторические, туристические центры, которые имеют сезонный фактор.
- Правовой статус объекта играет важную роль. В некоторых странах необходима лицензия для осуществления определенного вида деятельности. Также налагаются требования и к самим объектам со стороны федеральных и муниципальных властей. Поэтому важно заранее понимать, кому будет сдаваться помещение и под какой вид коммерческой деятельности, и соответствует ли помещение законодательным требованиям.
Коммерческая недвижимость по статистике приносит гораздо большую доходность, чем жилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Но, чтобы оказаться в этой статистике, необходимо взвешенно подходить к решению и быть готовым потратить время для погружения и анализа большого количества факторов.
В каких случаях покупка коммерческого помещения выгодная инвестиция?
Если сравнивать с жилой недвижимостью, то коммерческая недвижимость будет практически всегда выгоднее. Опять же, здесь много условностей: экономическая конъюнктура, события в мировой экономике, пандемия, регулирование – это факторы, которые невозможно предсказать. Но у нас есть история, и при выборе объекта, стоит держать все события в голове и смотреть, насколько то или иное событие, при его повторении, повлияет на доход. Поэтому диверсификация – это не просто базовый принцип инвестиций, а важная необходимость, которая позволит нивелировать риски и повысить эффективность вложений.
В каких случаях покупка коммерческого помещения невыгодная инвестиция?
Если исходить из понимания выгоды, то здесь применим сравнительный подход по доходу. По статистике коммерческая недвижимость приносит больше дохода, чем жилая недвижимость, которая сдается долгосрочно. Но жилая недвижимость – более понятный инструмент, и все сводится к поиску арендатора, подписанию договора с физическим лицом и получению арендного дохода. С коммерческим помещением все будет сложнее. Зачастую арендатор – юридическое лицо. Соответственно, чтобы сдавать, потребуется оформить ИП или юридическое лицо. Большая часть коммерческих помещений требует ремонта под конкретный бизнес. Здесь появляются арендные каникулы и ремонт помещения инвестора, который осуществляется сторонней организацией.
Если все суммировать, то коммерческая недвижимость однозначно выгоднее по доходности. Однако, если сравнивать с более консервативной моделью жилой недвижимости под долгосрочные инвестиции, от инвестора требуется большее погружение, анализ и затрата дополнительных временных и трудовых ресурсов, чтобы коммерческий объект был успешным. В ином случае, при поверхностном подходе, есть высокие риски с выбором коммерческого помещения и дальнейшей сдачей в аренду, что может сделать всю инвестицию невыгодной.
Налоги на коммерческие помещения выше, чем на жилую недвижимость?
Налоги – это всегда непростой вопрос. Сложность связана не только с тем, что в каждой стране свои ставки и свои правила расчета, но также и с формой владения: через юридическое лицо или как физическое лицо.
Большая часть стран старается унифицировать налоговые ставки на объекты недвижимости для физических и юридических лиц. В плане налоговой оптимизации и возможности списания больших статей расходов, преимущество у юридических лиц. Опять же такие преимущества будут ощутимыми при владении от 3 объектов. При коммерческой недвижимости зачастую оформляют юридическое лицо.
Что касается налогов, связанных с объектами, то основные здесь: налог при покупке, на владение и при продаже.
Налог при покупке и продаже будет одинаковым в большинстве стран как для жилой, так и коммерческой недвижимости.
Однако, налог на владение практически всегда выше и разница может доходить до двух, а то и 3 кратного размера от налога на жилую недвижимость в зависимости от назначения и типа коммерческой недвижимости.
Будущее бизнес-центров по вашему мнению?
На мой взгляд, несмотря на развитие технологий в части телекоммуникаций, большего распространения дистанционной работы и появление коворкинг-пространств, спрос на офисы и бизнес-центры, в целом, будет достаточно высоким. Тренд по открытию новых компаний показывает устойчивый рост из года в год. Также наблюдается большой спрос и ограниченное предложение в сфере бизнес-центров класса А. Опять же необходимо смотреть на страну и конкретный город, на активность населения и как представленность международных компаний, так и количество локального бизнеса.
Сегодня многие бизнесы, расположенные в стрит-ритейловых помещениях, на первой линии теряют в доходах из-за отсутствия паркинга, что вы думаете об этой проблеме и какое будущее у первых этажей вдоль дороги с отсутствием возможности припарковаться?
В некоторых странах действительно наблюдаются реформы в градоустройстве, которые в результате приводят к удорожанию парковки, ограничениям на въезд в центр города или сокращению парковочных мест, в принципе. Вначале, конечно, такие изменения влияют на трафик и многие представители стрит-ритейла закрываются. Но как показывает практика, один формат бизнеса освобождает помещения, другой приходит на его смену. Поэтому я не совсем согласен с тем, что стрит-ритейл теряет в доходах. Первое время да, но потом убыточные уходят, сильные адаптируются, а освободившиеся места занимаются новым форматом, который привлекает новый трафик. Задача бизнеса – получение прибыли. И так как первые этажи все равно заняты, значит это бизнес, который нашел своего клиента.
Принимая во внимание цифровизацию магазинов, и в целом формат шоппинга активно перетекает в e-commerce, какое будущее у коммерческих площадей, которые сдаются под магазины?
Индустрии e-commerce уже больше 30 лет. И, как можно заметить, торговые центры продолжают появляться, крупные ритейл-бренды наращивают оффлайн-присутствие, и при этом развивают собственные приложения и онлайн-торговлю. Также растет спрос на небольшие помещения под точки выдачи для онлайн-гигантов электронной торговли. Учитывая общемировые тенденции по росту покупательской активности, будущее у коммерческих помещений под магазины достаточно светлое. Конечно, есть и страны и города с низкой покупательской способностью, и общие тренды не всегда применимы в конкретных частных случаях. Поэтому при принятии решения необходимо учитывать множество факторов.
Коммерческая недвижимость в Европе не развита и не эволюционировала за последние 30-40 лет, тогда как в мегаполисах строят огромные бизнес-пространства с инфраструктурой, офисами, где модель реализации предполагает продажу частным инвесторам. Как думаете, почему, в частности, Испания не пошла этим путем? С чем связано отсутствие актуальности на такие форматы?
Испания достаточно большая страна, и я бы не сказал, что в Испании не реализуются такие практики. Однако, это не стало повсеместной практикой ввиду того, что небольшие исторические города развиваются иначе, нежели крупные мегаполисы. Поскольку все упирается в землю. Испания, как и вся Европа – это Старый свет, где сохранились плотная малоэтажная застройка, узкие улочки и большое количество памятников исторической культуры. В целом Европа – крайне консервативна, и это отражается во всех секторах экономики, включая инфраструктурное развитие городской среды. Однако, принимая во внимание активизацию цифровых ВНЖ, которые привлекают IT-специалистов в регион, будут способствовать формированию спроса, что подтянет за собой и решения со стороны девелопмента. Поэтому мы ожидаем активное развитие бизнес-центров и коворкинг-пространств.