06.06.2024
Недвижимость для старта бизнеса в Испании
ЗАМЕТКИ ЭКСПЕРТА

Испания манит предпринимателей ярким солнцем, гостеприимными людьми и привлекательным бизнес-климатом. Всё больше бизнесменов выбирают эту страну для реализации своих проектов, и недвижимость играет в этом ключевую роль. Какой тип недвижимости лучше всего подойдет для бизнеса? В каких случаях покупка коммерческого помещения выгодна? Наши эксперты отвечают на эти и другие вопросы в этой статье, помогая вам сделать правильный выбор и успешно развивать бизнес в Испании.

Содержание forward--v1

 3 самых востребованных формата коммерческой недвижимости сегодня?

Топ-3 самых популярных сегментов коммерческой недвижимости: торговый, гостиничный и офисный. Это наиболее популярные форматы, в которые распределяется большая часть капитала на сегодняшний день.

Что должен учитывать инвестор, если у него возникает желание приобрести коммерческую недвижимость?

В отличие от жилой недвижимости под аренду, которая является довольно понятным форматом инвестирования, коммерческая недвижимость включает в себя гораздо больший объем факторов для анализа.

Помимо законодательной базы страны, в которой планируется приобрести объект, нужно изучить состав экономики, потребительскую активность, присутствие брендов, тренды, правовые аспекты защиты интересов арендатора и арендодателя.

Если пройтись верхнеуровнево, то я бы предложил следующие шаги:

  1. Выбрать сегмент коммерческой недвижимости. Здесь можно отталкиваться от собственного опыта в какой-либо сфере (рестораны, офисы, складские помещения, ритейл), можно проанализировать запросы в цифровой среде (например, на фотостудии или помещения для временного хранения вещей), ознакомиться со стратегиями крупных игроков рынка цифровой торговли (например, Amazon планирует увеличивать долю бизнеса в Испании, соответственно, ему нужны будут складские помещения, распределительные центры и большое количество небольших помещений под пункты выдачи).Конечно же, выбор сегмента происходит с привязкой к определенному городу и локации. Здесь нужно понимать специфику по районам. Офисные районы создают трафик в утреннее, обеденное и вечернее время, но в выходные и праздничные дни активность падает. Спальные районы, наоборот, обеспечат загрузку в выходные дни и в определенной сфере в утреннее время. Также есть исторические, туристические центры, которые имеют сезонный фактор.
  2. Правовой статус объекта играет важную роль. В некоторых странах необходима лицензия для осуществления определенного вида деятельности. Также налагаются требования и к самим объектам со стороны федеральных и муниципальных властей. Поэтому важно заранее понимать, кому будет сдаваться помещение и под какой вид коммерческой деятельности, и соответствует ли помещение законодательным требованиям.

Коммерческая недвижимость по статистике приносит гораздо большую доходность, чем жилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Но, чтобы оказаться в этой статистике, необходимо взвешенно подходить к решению и быть готовым потратить время для погружения и анализа большого количества факторов.

В каких случаях покупка коммерческого помещения выгодная инвестиция?

Если сравнивать с жилой недвижимостью, то коммерческая недвижимость будет практически всегда выгоднее. Опять же, здесь много условностей: экономическая конъюнктура, события в мировой экономике, пандемия, регулирование – это факторы, которые невозможно предсказать. Но у нас есть история, и при выборе объекта, стоит держать все события в голове и смотреть, насколько то или иное событие, при его повторении, повлияет на доход. Поэтому диверсификация – это не просто базовый принцип инвестиций, а важная необходимость, которая позволит нивелировать риски и повысить эффективность вложений.

В каких случаях покупка коммерческого помещения невыгодная инвестиция?

Если исходить из понимания выгоды, то здесь применим сравнительный подход по доходу. По статистике коммерческая недвижимость приносит больше дохода, чем жилая недвижимость, которая сдается долгосрочно. Но жилая недвижимость – более понятный инструмент, и все сводится к поиску арендатора, подписанию договора с физическим лицом и получению арендного дохода. С коммерческим помещением все будет сложнее. Зачастую арендатор – юридическое лицо. Соответственно, чтобы сдавать, потребуется оформить ИП или юридическое лицо. Большая часть коммерческих помещений требует ремонта под конкретный бизнес. Здесь появляются арендные каникулы и ремонт помещения инвестора, который осуществляется сторонней организацией.

Если все суммировать, то коммерческая недвижимость однозначно выгоднее по доходности. Однако, если сравнивать с более консервативной моделью жилой недвижимости под долгосрочные инвестиции, от инвестора требуется большее погружение, анализ и затрата дополнительных временных и трудовых ресурсов, чтобы коммерческий объект был успешным. В ином случае, при поверхностном подходе, есть высокие риски с выбором коммерческого помещения и дальнейшей сдачей в аренду, что может сделать всю инвестицию невыгодной.

Налоги на коммерческие помещения выше, чем на жилую недвижимость?

Налоги – это всегда непростой вопрос. Сложность связана не только с тем, что в каждой стране свои ставки и свои правила расчета, но также и с формой владения: через юридическое лицо или как физическое лицо.

Большая часть стран старается унифицировать налоговые ставки на объекты недвижимости для физических и юридических лиц. В плане налоговой оптимизации и возможности списания больших статей расходов, преимущество у юридических лиц. Опять же такие преимущества будут ощутимыми при владении от 3 объектов. При коммерческой недвижимости зачастую оформляют юридическое лицо.

Что касается налогов, связанных с объектами, то основные здесь: налог при покупке, на владение и при продаже.

Налог при покупке и продаже будет одинаковым в большинстве стран как для жилой, так и коммерческой недвижимости.

Однако, налог на владение практически всегда выше и разница может доходить до двух, а то и 3 кратного размера от налога на жилую недвижимость в зависимости от назначения и типа коммерческой недвижимости.

Будущее бизнес-центров по вашему мнению?

На мой взгляд, несмотря на развитие технологий в части телекоммуникаций, большего распространения дистанционной работы и появление коворкинг-пространств, спрос на офисы и бизнес-центры, в целом, будет достаточно высоким. Тренд по открытию новых компаний показывает устойчивый рост из года в год. Также наблюдается большой спрос и ограниченное предложение в сфере бизнес-центров класса А. Опять же необходимо смотреть на страну и конкретный город, на активность населения и как представленность международных компаний, так и количество локального бизнеса.

Сегодня многие бизнесы, расположенные в стрит-ритейловых помещениях, на первой линии теряют в доходах из-за отсутствия паркинга, что вы думаете об этой проблеме и какое будущее у первых этажей вдоль дороги с отсутствием возможности припарковаться?

В некоторых странах действительно наблюдаются реформы в градоустройстве, которые в результате приводят к удорожанию парковки, ограничениям на въезд в центр города или сокращению парковочных мест, в принципе. Вначале, конечно, такие изменения влияют на трафик и многие представители стрит-ритейла закрываются. Но как показывает практика, один формат бизнеса освобождает помещения, другой приходит на его смену. Поэтому я не совсем согласен с тем, что стрит-ритейл теряет в доходах. Первое время да, но потом убыточные уходят, сильные адаптируются, а освободившиеся места занимаются новым форматом, который привлекает новый трафик. Задача бизнеса – получение прибыли. И так как первые этажи все равно заняты, значит это бизнес, который нашел своего клиента.

Принимая во внимание  цифровизацию магазинов, и в целом формат шоппинга активно перетекает в e-commerce, какое будущее у коммерческих площадей, которые сдаются под магазины?

Индустрии e-commerce уже больше 30 лет. И, как можно заметить, торговые центры продолжают появляться, крупные ритейл-бренды наращивают оффлайн-присутствие, и при этом развивают собственные приложения и онлайн-торговлю. Также растет спрос на небольшие помещения под точки выдачи для онлайн-гигантов электронной торговли. Учитывая общемировые тенденции по росту покупательской активности, будущее у коммерческих помещений под магазины достаточно светлое. Конечно, есть и страны и города с низкой покупательской способностью, и общие тренды не всегда применимы в конкретных частных случаях. Поэтому при принятии решения необходимо учитывать множество факторов.

Коммерческая недвижимость в Европе не развита и не эволюционировала за последние 30-40 лет, тогда как в мегаполисах строят огромные бизнес-пространства с инфраструктурой, офисами, где модель реализации предполагает продажу частным инвесторам. Как думаете, почему, в частности, Испания не пошла этим путем? С чем связано отсутствие актуальности на такие форматы?

Испания достаточно большая страна, и я бы не сказал, что в Испании не реализуются такие практики. Однако, это не стало повсеместной практикой ввиду того, что небольшие исторические города развиваются иначе, нежели крупные мегаполисы. Поскольку все упирается в землю. Испания, как и вся Европа – это Старый свет, где сохранились плотная малоэтажная застройка, узкие улочки и большое количество памятников исторической культуры. В целом Европа – крайне консервативна, и это отражается во всех секторах экономики, включая инфраструктурное развитие городской среды. Однако, принимая во внимание активизацию цифровых ВНЖ, которые привлекают IT-специалистов в регион, будут способствовать формированию спроса, что подтянет за собой и решения со стороны девелопмента. Поэтому мы ожидаем активное развитие бизнес-центров и коворкинг-пространств.

FAQ:

Среди популярных регионов для бизнеса – Мадрид, Барселона, Валенсия, Балеарские острова и Канарские острова. Выбор региона зависит от специфики вашего бизнеса.

Учитывайте местоположение, доступность транспорта, инфраструктуру, стоимость аренды или покупки, а также юридические аспекты и налоговые условия.

Процесс оформления права собственности включает в себя несколько этапов, в том числе проверку документов, оплату налогов и регистрацию в Кадастре. Рекомендуем обратиться к юристу для помощи в этом процессе.

В Испании существуют различные налоги на коммерческую недвижимость, в том числе налог на имущество и налог на прибыль от аренды. Рекомендуем записаться к экспертам Globe Invest для получения детальной информации

Требования могут отличаться в зависимости от типа бизнеса. Обычно необходимо получить разрешение на деятельность (licencia de apertura) и зарегистрировать бизнес.

Содержание forward--v1
Юрий Мурашко
Директор по инвестиционным стратегиям
Позвонить +34 610 75 00 97
Теги:
Получить консультацию эксперта
Юрий Мурашко
ДРУГИЕ ПУБЛИКАЦИИ
14.02.2025

Современная система образования в России всё чаще подвергается критическому анализу: учащиеся перегружены домашними заданиями, подготовка к ОГЭ и ЕГЭ вызывает постоянный стресс, а ...

11.02.2025

С каждым днём всё больше специалистов осознают, что свобода выбора места жительства и возможность совмещать работу с путешествиями – это не только мечта, ...

06.02.2025

Стартап-виза в Испании — это уникальная возможность для иностранных предпринимателей, стремящихся запустить или развивать инновационные проекты в одной из самых перспективных стран Европы. Этот ...

31.01.2025

Золотая виза Испании долгое время привлекала иностранных инвесторов, предлагая возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости или вложения в экономику страны. Эта ...

27.01.2025

Испания — это страна, которая предлагает уникальные возможности для цифровых кочевников благодаря программе Digital Nomad. От налоговых преимуществ по закону Бэкхема до выгодных условий аренды ...

23.01.2025

В 2024 году Португалия продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для миграции россиян. Программа «Золотая виза» предоставляет возможность не только получить вид на жительство, ...

20.01.2025

Цифровые кочевники, или Digital Nomads, — это современные профессионалы, которые успешно совмещают работу и путешествия, наслаждаясь свободой выбора мест для жизни и работы. Европа стала ...

30.12.2024

В 2024 году программа «Золотая виза Португалии» остаётся одним из самых востребованных миграционных маршрутов для россиян, ищущих новые возможности для жизни, работы и бизнеса. Португалия ...

27.12.2024

Золотая виза Испании долгое время оставалась одной из самых популярных программ привлечения иностранных инвестиций. Она предлагала инвесторам возможность получить вид на жительство в обмен на ...

27.12.2024

В эпоху удаленной работы и глобальной мобильности все больше профессионалов стремятся найти идеальный баланс между карьерой и образом жизни. Испания, с ее мягким климатом, богатой ...

telegram-app
whatsapp--v1