
Если вы мечтаете обосноваться в тропическом раю Бали, но задаетесь вопросом: «Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?» Вы не одиноки.
Очарование красивых пейзажей Бали, яркая культура и теплый климат привлекают многих иностранцев к покупке недвижимости на острове. Однако разобраться в тонкостях индонезийского имущественного права может быть непросто. Цель данной статьи — упростить процесс, предлагая понятные и действенные советы о том, как купить недвижимость на Бали.
Мы разберем правовую базу и подробно опишем документы, необходимые для воплощения мечты о доме на Бали в реальность. Подробнее читайте в нашей статье.
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Индонезии?
Короткий ответ — нет, иностранец не может владеть землей в Индонезии напрямую. Однако они могут иметь долгосрочную аренду на недвижимость через титул «Hak Pakai» (право на использование). Что позволяет им использовать и/или строить на земле в течение длительных периодов.
Право собственности «Hak Pakai» является частью индонезийского права собственности, позволяющего индонезийцам и иностранцам использовать или строить на земле в течение определенного времени в соответствии с определенными правилами.
Первоначально владеть землей могли только граждане Индонезии, чтобы защитить национальные интересы. Однако в конце 1990-х годов Индонезия изменила свои законы, чтобы привлечь иностранные инвестиции в недвижимость. Позволив иностранцам владеть зданиями, но не самой землей.
Дальнейшие обновления в 2010 и 2015 годах упростили для иностранцев получение более длительных договоров аренды зданий и земли. К 2020 году правила разрешали иностранцам 30-летнюю аренду с возможностью продления еще на 20 лет.
Титул “Hak Pakai” остается эталоном правовой эволюции, позволяя иностранцам продлевать аренду как земли, так и недвижимости. Эта правовая адаптация открыла двери для международных инвесторов и людей, желающих владеть недвижимостью на Бали.
Для тех, кто хочет изучить возможности приобретения виллы на Бали, Globe Invest предлагает выбор объектов недвижимости, соответствующих законам, что открывает иностранцам возможность инвестировать в индонезийскую недвижимость.
Документы, необходимые для сделок с недвижимостью в Индонезии
Подготовка правильной документации для любой сделки с недвижимостью в Индонезии имеет решающее значение для правильного процесса покупки недвижимости.
Ниже приведен обзор документации, которая может вам понадобиться.
Проверка данных права собственности на недвижимость
Проверка права собственности на недвижимость необходима, чтобы убедиться, что недвижимость, которую вы собираетесь приобрести, не имеет споров или юридических ограничений.
Этот процесс включает в себя детальное изучение истории объекта недвижимости, проверку его текущего статуса собственности и обеспечение отсутствия нерешенных юридических проблем или претензий в отношении объекта недвижимости.
Это важный шаг в процессе покупки, поскольку он помогает избежать потенциальных будущих юридических осложнений. Проверка биографических данных может определить, была ли недвижимость надлежащим образом зарегистрирована. Есть ли на нее какие-либо залоговые права или ипотечные кредиты, и были ли уплачены все налоги на недвижимость.
Наличие чистого права собственности обеспечит плавную передачу права собственности.
Информация для покупателя
Для успешной сделки купли-продажи недвижимости в Индонезии покупателям, особенно иностранцам. Необходимо подготовить и предоставить специальные документы, подтверждающие их личность. Финансовую состоятельность и правовой статус в стране.
Действительный паспорт.
Как самая основная форма идентификации, действительный паспорт необходим для идентификации, особенно для иностранных покупателей. Паспорт используется для проверки того, соответствует ли покупатель юридическим требованиям для участия в сделках с недвижимостью в Индонезии.
Подтверждение дохода/финансовой стабильности
Покупатели должны предоставить доказательства своей финансовой стабильности или дохода. Такие как выписки из банковских счетов, зарплатные листки или налоговые декларации. Эта документация необходима для демонстрации способности покупателя выполнять финансовые обязательства. Связанные с покупкой недвижимости, гарантируя, что он может позволить себе инвестиции и сопутствующие расходы.
KITAS (временный вид на жительство)
Для иностранцев, проживающих в Индонезии, KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) является обязательным для законного участия в сделках с недвижимостью. Этот временный вид на жительство подтверждает правовой статус покупателя в Индонезии. Позволяя ему совершать покупки недвижимости в соответствии с правилами, которые применяются к иностранным резидентам.
Номинальные соглашения
В случаях, когда иностранцы используют номинальные соглашения для управления ограничениями владения недвижимостью. Эти соглашения должны быть раскрыты. Номинальное соглашение подразумевает, что гражданин Индонезии владеет недвижимостью от имени иностранного покупателя. Эффективно управляя правовыми ограничениями на прямое иностранное владение.
Хотя это может стать решением проблемы ограничений собственности, важно понимать правовые последствия и убедиться, что соглашение структурировано таким образом, чтобы защищать интересы иностранного покупателя.
Информация о продавце
При совершении сделок купли-продажи недвижимости в Индонезии продавцы обязаны предоставлять документы. Гарантирующие прозрачность процесса и его соответствие правовым нормам.
- Действительное удостоверение личности (KTP для индонезийцев).
Индонезийские продавцы должны предъявить Kartu Tanda Penduduk (KTP), поскольку это их основное средство идентификации. Для иностранных продавцов может потребоваться паспорт или KITAS/KITAP. - Документы о праве собственности на недвижимость.
Эти документы имеют важное значение, поскольку они подтверждают законное право собственности продавца на недвижимость и его право продать ее. Они включают в себя оригинальный титул или свидетельство о праве собственности. Которые должны быть свободны от любых споров или проблем, которые могут повлиять на продажу. - Подтверждение уплаты налога.
Продавцы должны предоставить доказательства того, что все налоги, связанные с недвижимостью, были уплачены на сегодняшний день. Это включает в себя ежегодные квитанции об уплате налога на землю и здание (PBB). Убедиться в том, что налоги уплачены, имеет решающее значение для законности продажи и для передачи права собственности без обременений. - Сертификат об отсутствии обременения.
Также известный как «письмо об освобождении от обременений», этот сертификат указывает, что недвижимость свободна от ипотеки, залогов или юридических претензий. Это важный документ, который гарантирует покупателям, что недвижимость, которую они покупают. Не имеет никаких непогашенных долгов или юридических проблем, связанных с ней.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи — это юридически обязывающий документ, определяющий условия сделки с недвижимостью. Он включает согласованную цену, график платежей и обязательства как покупателя, так и продавца.
Это соглашение гарантирует, что обе стороны четко понимают свои обязанности и детали сделки. Оно используется для руководства процессом и обеспечивает правовую защиту для обеих сторон.
Перед подписанием соглашение должно быть тщательно изучено юристом. Чтобы подтвердить, что все условия понятны и приемлемы.
Подтверждение права собственности на недвижимость
Доказательство права собственности на недвижимость является ключевой частью процесса сделки с недвижимостью. Оно включает в себя оригинальный сертификат права собственности на землю, который подтверждает право собственности продавца на недвижимость. И письмо о продаже недвижимости, которое официально документирует намерение продать недвижимость покупателю.
Эти документы необходимы для законной передачи права собственности и должны быть представлены во время сделки. Важно уточнить, что документы являются точными и актуальными для плавной и юридически соответствующей передачи собственности.
Передача права собственности
Передача права собственности является последним шагом в процессе сделки с недвижимостью. Официально передающим право собственности от продавца к покупателю. Этот процесс обычно проводится в местном земельном управлении и включает в себя подачу необходимой документации. Включая договор купли-продажи и доказательство права собственности на недвижимость.
Передача права собственности — это официальная процедура. Которая легализует смену владельца и обновляет официальные записи об объекте недвижимости, отражая нового владельца.
Защита ипотеки
Защита ипотеки — необязательный, но рекомендуемый шаг в процессе сделки с недвижимостью. Он включает в себя обеспечение страховки или юридических договоренностей для защиты инвестиций покупателя в недвижимость.
Это может включать в себя страхование титула, которое защищает от потенциальных юридических проблем с правом собственности на недвижимость, или ипотечное страхование, которое защищает кредитора в случае невыполнения покупателем обязательств по кредиту.
Хотя защита ипотеки не является обязательной, она обеспечивает дополнительный уровень безопасности как для покупателя, так и для кредитора, гарантируя, что инвестиции защищены от непредвиденных осложнений.
Варианты покупки недвижимости для иностранца в Индонезии
У иностранцев есть несколько вариантов покупки или аренды недвижимости в Индонезии, каждый из которых имеет свои особенности.
Название Страты
Strata Title предлагает иностранцам возможность владеть квартирами в Индонезии, за исключением земли. Этот вариант привлекателен для использования в жилых помещениях, предоставляя простую правовую основу для владения в многоквартирных домах.
Преимущества данного соглашения включают в себя:
- Возможность владеть недвижимостью напрямую
- Доступ к общим удобствам
- Относительно простой процесс покупки.
К недостаткам данного соглашения можно отнести:
- Ограничения на владение землей
- Возможные ограничения на использование общих помещений.
Еще одним вариантом для иностранцев является титул «Право пользования» (Hak Pakai), который позволяет арендовать землю на срок до 80 лет, предлагая долгосрочное решение без прямого владения.
Если вы ищете квартиру на Бали , ознакомьтесь с нашим широким выбором доступных вариантов.
Договор аренды с возможностью конвертации
Договор конвертируемой аренды предусматривает долгосрочную аренду с возможностью конвертации в другой титул в случае изменения индонезийского имущественного законодательства, что обеспечивает определенный уровень безопасности в будущем.
К плюсам можно отнести:
- гибкость с точки зрения адаптации к изменениям в законодательстве, что обеспечивает ощущение преемственности собственности.
Минусы:
- Неопределенность относительно будущих поправок к законодательству и потенциальная сложность преобразования договора аренды.
Альтернативой является титул «Право на строительство» (Hak Guna Bangunan), позволяющий иностранцам возводить здания на арендованной земле, что подходит тем, кто хочет застроить недвижимость.
Покупка земли иностранной компанией
Иностранцы могут владеть землей в Индонезии, создав или инвестировав в компанию, которая базируется в стране. Этот путь часто используется для коммерческих инвестиций на Бали и проектов развития.
Преимущества включают в себя:
- Возможность контролировать более крупные участки земли.
- Потенциал коммерческого развития.
К недостаткам можно отнести:
- Сложности создания и ведения компании в Индонезии, включая соблюдение местных законов и правил.
Другой путь — долгосрочная аренда непосредственно у землевладельца, что является простым, но временным решением для доступа к земле без ответственности корпоративного владения.
Право аренды
Договоры аренды в Индонезии позволяют иностранцам пользоваться недвижимостью в течение определенного периода времени, обычно 25–30 лет, с возможностью продления.
Преимущества такого решения включают в себя:
- Более доступные первоначальные затраты по сравнению с прямой покупкой. Что делает этот вариант привлекательным для тех, кто не может купить недвижимость напрямую из-за правовых ограничений.
- Этот процесс также менее сложен с юридической точки зрения, предлагая простой путь к проживанию или использованию индонезийской недвижимости.
К недостаткам данного соглашения можно отнести:
- Временный характер аренды подразумевает, что в конечном итоге имущество должно быть возвращено владельцу, и накопления капитала не происходит.
- Ставки аренды могут существенно возрасти при продлении договора, что затруднит долгосрочное финансовое планирование.
Система номинаций
Система номинальных владельцев — это обходной путь, который некоторые иностранцы используют для обхода ограничений на владение недвижимостью в Индонезии. В этой схеме гражданин Индонезии юридически указан как владелец недвижимости от имени иностранного покупателя.
К плюсам можно отнести:
- Возможность доступа и пользования недвижимостью в районах или типах. Которые в противном случае были бы недоступны для владения иностранцами, что обеспечивает большую гибкость в выборе недвижимости и ее местонахождении.
К минусам можно отнести:
- Существенные юридические и финансовые риски. Поскольку имущество находится на имя номинального владельца, иностранный инвестор имеет ограниченную правовую защиту в случае возникновения споров. Такая зависимость от личного доверия может привести к осложнениям в правах собственности и безопасности.
Предпродажная недвижимость
Инвестирование в предпродажную недвижимость подразумевает приобретение объектов до или во время этапа их строительства.
Преимущества этого варианта включают в себя:
- Возможность более низкой цены покупки по сравнению с покупкой готовой недвижимости, поскольку застройщики часто предлагают скидки перед продажей для финансирования строительства.
- Покупатели также могут иметь возможность персонализировать аспекты своей недвижимости в соответствии с личными предпочтениями.
К недостаткам можно отнести:
- Риски задержек в строительстве или банкротства застройщика могут привести к финансовым потерям или даже к невозможности получить недвижимость.
- Риск того, что конечный продукт не будет соответствовать ожидаемому качеству или спецификациям, ограничивает возможности покупателей.
Hak Milik(Право собственности)
«Hak Milik» — самая сильная форма земельной собственности в Индонезии, доступная исключительно гражданам Индонезии. Она предоставляет владельцу полные права на землю, включая свободу продавать, сдавать в аренду или закладывать недвижимость.
В отличие от «Хак Пакай» (право пользования), доступного иностранцам и представляющего собой скорее долгосрочную аренду, «Хак Милик» предлагает постоянные права собственности без каких-либо ограничений по времени.
Этот титул обеспечивает высочайший уровень безопасности и контроля над имуществом, что делает его очень востребованным.
Иностранные инвесторы, столкнувшись с этими ограничениями, разработали стратегии участия в этом специфическом рынке недвижимости.
Один из распространенных подходов — долгосрочная аренда, как правило, под титулом «Hak Pakai» (право пользования), который может длиться до 80 лет с продлением. Этот метод позволяет иностранцам эффективно контролировать и получать выгоду от собственности в течение длительного времени. Что делает его практичной альтернативой прямому владению.
Другая стратегия предполагает инвестирование в индонезийскую недвижимость через юридические лица. Такие как PT PMA (иностранная инвестиционная компания). Этот путь позволяет иностранным инвесторам заниматься более широкой коммерческой деятельностью, включая владение недвижимостью, под именем компании.
Хотя этот метод требует понимания корпоративного права Индонезии и подразумевает более сложные процессы настройки и обслуживания. Он предлагает путь к косвенному владению землей и участию в более крупных проектах по развитию.
Эти подходы позволяют иностранным инвесторам избегать прямых ограничений на владение недвижимостью. Продолжая при этом использовать возможности рынка недвижимости Индонезии.
Важные соображения для иностранцев, приобретающих недвижимость в Индонезии
Перед покупкой недвижимости в Индонезии иностранцам следует учитывать правовые ограничения, культурные нормы и экономический климат.
Правовые ограничения
Иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Индонезии, необходимо убедиться, что они осведомлены о сложном наборе действующих правовых ограничений. Наиболее примечательным ограничением является запрет на прямое владение землей.
Иностранцы могут приобретать недвижимость по договорам аренды или по титулу «Hak Pakai» (право пользования). Но они не предоставляют право собственности таким же образом, как граждане Индонезии.
Крайне важно полностью понимать эти правовые рамки, чтобы обеспечить соответствие и защитить ваши инвестиции. Кроме того, правила могут значительно различаться в зависимости от региона, что требует местной юридической консультации. Понимание этих ограничений является ключом к избежанию юридических проблем и обеспечению защиты ваших прав собственности в соответствии с индонезийским законодательством.
Культурные нормы
Понимание и уважение индонезийских культурных норм является обязательным для иностранцев, приобретающих недвижимость в стране. Разнообразная культура Индонезии может влиять на сделки с недвижимостью. От процесса переговоров до дизайна и местоположения недвижимости.
Например, некоторые территории могут иметь культурное значение, ограничивать застройку или требовать особых методов строительства.
Взаимодействие с местным сообществом и проявление уважения к этим нормам может способствовать более плавному взаимодействию и интеграции в сообщество.
Также будет полезно обратиться к местному консультанту или агенту по недвижимости на Бали , который поможет вам понять эти культурные нюансы от вашего имени, гарантируя, что покупка недвижимости будет соответствовать местным традициям и ценностям.
Экономический климат
Экономический климат в Индонезии может повлиять на успех инвестиций в недвижимость. Такие факторы, как уровень инфляции, стабильность валюты и экономический рост. Могут повлиять на стоимость недвижимости и доходность инвестиций.
Перед покупкой важно изучить текущую экономическую ситуацию, включая любую государственную политику или экономические тенденции, которые могут повлиять на рынок недвижимости.
Стабильная или растущая экономика может указывать на хорошее время для инвестиций. В то время как экономическая неопределенность может указывать на осторожность.
Консультации с экономическими экспертами или специалистами по недвижимости, которые лучше понимают индонезийский рынок, могут дать ценную информацию для принятия обоснованного решения.
Покупка недвижимости парой иностранца и индонезийца
Для иностранных и индонезийских пар, желающих приобрести недвижимость, в игру вступают определенные соображения. Юридически недвижимость может быть приобретена на имя индонезийского партнера, что предлагает способ владения, который может быть недоступен только иностранному партнеру.
Однако эта договоренность требует тщательного юридического планирования. Особенно в отношении законов о браке и имущественных прав. Брачный договор часто рекомендуется для определения права собственности и распределения имущества в случае расторжения брака.
Без этого соглашения имущество может считаться совместным супружеским имуществом, что усложняет права собственности.
Парам следует проконсультироваться с юристами, чтобы решить эти проблемы и обеспечить защиту прав обоих партнеров.
Заключение
Покупка недвижимости на Бали для иностранца — сложная, но выполнимая задача при правильной подготовке и понимании индонезийского законодательства.
Внимательно изучив документы, изучив варианты покупки недвижимости и приняв во внимание все юридические и культурные факторы. Иностранцы могут воплотить свои мечты в реальность и успешно инвестировать в рынок недвижимости Бали.
Начните свое путешествие с Globe Invest и найдите идеальную недвижимость на Бали уже сегодня!