Страны / Регионы: Греция

Что объявили

Заявление прозвучало 5 сентября на 90-й Салоникской международной выставке. И формулировка была прямой.

Мицотакис представил меру как антистимул, отдельно оговорившись, что правительство продвигает и стимулы тоже.

Речь идёт о ставке налога на переход права собственности — ΦΜΑ. Для граждан стран вне ЕС она поднимается с текущих 3% до 15%.

Логику премьер объяснил на конкретных примерах. Интерес покупателей из Китая, Турции и Израиля он назвал в определённой степени желанным, но заявил, что он существенно затруднил грекам приобретение собственного жилья в ряде районов.

Мера входит в пакет объёмом €2,2 млрд. В него также вошли программа субсидируемой ипотеки на €2 млрд, поэтапное снижение стоимости электроэнергии и отмена ежегодного налога ENFIA в малых населённых пунктах.

---

Как считать

Пятикратный рост ставки означает сопоставимый рост суммы. Цифры выглядят наглядно.

Примеры расчёта:

• квартира за €300 000 — с примерно €9 300 до более €46 000
• объект за €500 000 — с около €15 450 до более €77 000
• покупка за €800 000 в Афинах или Салониках — с примерно €24 000 до €120 000
• приобретение за €400 000 в других регионах — с €12 000 до €60 000

Базой служит наибольшая из двух величин: согласованная цена покупки или объективная налоговая стоимость объекта. Сверху идёт муниципальный сбор в размере 3% от суммы самого налога.

---

Кого это касается

Охват меры уже частично очерчен. Но не полностью.

Повышение затрагивает только жилую недвижимость и не касается коммерческих объектов и земельных участков.

Освобождения планируются для граждан ЕС и лиц со статусом долгосрочного резидента в Греции.

Отдельная история — золотая виза. Каждый инвестор программы по определению является гражданином третьей страны, поэтому без специального исключения в законе новая ставка распространится на весь её инвестиционный маршрут в недвижимость.

При этом точная дата вступления в силу и переходные положения ещё не подтверждены. Часть источников указывает на 1 января 2027 года, часть — на 1 июля.

Отсюда и главная практическая рекомендация. Обещание посредника оформить сделку по старой ставке не заменяет проверки переходных положений у нотариуса.

---

Как отреагировал рынок

Реакция участников оказалась настороженной. И аргументация у них содержательная.

Профессионалы предупреждают, что мера при сплошном применении может ограничить число сделок, повлиять на приток иностранного капитала и особенно ударить по сегменту люксового жилья и новым проектам, ориентированным на международных покупателей.

Основной контраргумент — структурный. Причину роста цен участники рынка видят прежде всего в ограниченном предложении жилья.

Приводимая ими статистика такова:

• иностранные инвестиции в недвижимость в 2025 году — €2,05 млрд при общем объёме сделок €23,5 млрд, то есть около 8,7% рынка
• приток иностранного капитала в 2025 году упал на 25%
• цены на квартиры при этом продолжили расти на 7,8%

Адвокат Александр Рисвас отмечает и другое. Более трети жилого фонда Греции пустует или не используется, а инвестиции в строительство существенно ниже среднеевропейских — повышение налога может перекрыть канал возврата заброшенных зданий в оборот.

---

Политический контекст

У объявления есть и календарное измерение. Оно объясняет многое.

Речь в Салониках стала последней для Мицотакиса перед национальными выборами, которые должны пройти весной 2027 года, когда истекает четырёхлетний срок правительства.

Точную дату премьер пока не назвал, отметив, что выбирать между мартом и маем ещё рано.

Иными словами, ставка в 15% заработает буквально накануне голосования. Совпадение выглядит рассчитанным.

---

Что это значит в широком смысле

История с греческим налогом — наглядный пример того, как меняется доступ иностранцев к европейской недвижимости.

Раньше условия покупки были одинаковыми для всех, а разница проходила по цене объекта. Однако теперь картина иная:

• ставка налога начинает зависеть от гражданства покупателя, а не от объекта
• программы золотых виз оказываются под ударом косвенно, через налоговую механику
• жилищный кризис в ЕС всё чаще решают ограничением внешнего спроса

Поэтому тренд очевиден:

→ от равных условий покупки → к налоговой сегрегации по паспорту.

Для тех, кто рассматривает греческую недвижимость, вывод простой. Наличие статуса долгосрочного резидента или паспорта ЕС становится не удобством, а прямой экономией на сделке.

---

Вывод

Заявление Афин показывает: стоимость владения европейской недвижимостью всё сильнее привязывается к гражданству, а не к самому активу.

• ставка налога на передачу собственности для граждан третьих стран вырастет с 3% до 15%
• закон не опубликован, переходные положения и точная дата пока не определены
• значение заранее оформленного долгосрочного статуса в ЕС будет только расти

Что предлагает Греция

Речь о специальном налоговом режиме для иностранных пенсионеров. И он один из самых простых в Европе.

Ставка составляет 7% на весь доход зарубежного происхождения.

Охват шире, чем следует из названия. Под ставку попадают пенсии, дивиденды, банковские проценты, доход от аренды иностранной недвижимости и прирост капитала.

Срок действия — до 15 лет с первого года применения.

Механика уплаты предельно простая. Налог вносится одним платежом за каждый налоговый год до последнего рабочего дня июля и полностью закрывает обязательства по указанному доходу.

---

Кто может претендовать

Условия сформулированы жёстко, но выполнимо. Инвестиций в греческую экономику не требуется.

Требования такие:

• получать пенсионный доход из иностранного источника
• не быть налоговым резидентом Греции пять лет из предыдущих шести
• перенести налоговое резидентство в Грецию из страны ЕС/ЕЭЗ либо государства с соглашением об административном сотрудничестве в налоговой сфере
• проводить в стране не менее 183 дней в году

Есть важная оговорка. Льгота не распространяется на членов семьи заявителя.

Сроки подачи ограничены. Заявления принимаются раз в год, с 1 января по 31 марта, и обрабатываются централизованно Министерством финансов в Афинах.

---

Как туда попасть

Налоговый режим — вторая ступень. Первая — легальный статус в стране.

Гражданам стран вне ЕС требуется действующий греческий ВНЖ до подачи заявления на 7%.

Основной путь для пенсионера — ВНЖ финансово независимого лица, который Греция выдаёт с 2013 года.

Требования по доходу выглядят так:

• €3 500 в месяц для основного заявителя
• плюс €700 за супруга
• плюс €525 за каждого ребёнка

Альтернативой служит золотая виза для тех, кто заходит через инвестиции.

---

Сколько это стоит на практике

Цифры по стоимости жизни объясняют популярность направления. Они заметно ниже западноевропейских.

Ориентиры на 2026 год для одного человека:

• минимальный комфорт — примерно €1 300–1 600 в месяц
• комфортная жизнь — примерно €2 300–2 800
• пара может жить вдвоём от €1 700–2 000 в месяц с учётом аренды

Структура расходов складывается из аренды €550–900, коммунальных €170–280, продуктов €350–600, транспорта от €30 до €400, медицины €150–350.

---

Контекст

Греция здесь не первопроходец. Она скорее вошла в уже сложившуюся конкуренцию.

Схема создавалась по образцу португальского режима NHR и итальянского фиксированного налога.

Мотив был бюджетным. После десятилетия оттока рабочей силы и налогоплательщиков за рубеж страна запустила механизм привлечения обеспеченных иностранцев.

Рядом работает и режим для состоятельных лиц. Non-dom предполагает фиксированный взнос €100 000 в год за весь зарубежный доход, независимо от его размера, тоже на 15 лет.

Общий налоговый фон при этом менялся. Закон 5246/2025, принятый 7 ноября 2025 года и действующий с 1 января 2026-го, снизил большинство ставок подоходного налога на два процентных пункта и ввёл новую ступень 39% для дохода €40 000–60 000 при верхней планке 44%.

---

Что это значит в широком смысле

История греческого режима — наглядный пример того, как страны борются за состоятельных резидентов.

Раньше пенсионное направление выбирали по климату и цене жилья. Однако теперь картина иная:

• решающим фактором становится ставка налога на зарубежный доход
• страны выстраивают льготы под конкретные категории — пенсионеров, инвесторов, специалистов
• окно подачи ограничено календарно, а сам режим требует заранее оформленного ВНЖ

Поэтому тренд очевиден:

→ от выбора места для жизни → к выбору налоговой юрисдикции.

Для тех, кто планирует европейскую пенсию, вывод простой. Сначала статус, потом налоговый режим — обратный порядок не работает.

---

Вывод

Греческая схема показывает: льготные налоговые режимы стали основным инструментом конкуренции за резидентов в ЕС.

• ставка 7% на весь зарубежный доход действует до 15 лет
• вход открыт при доходе от €3 500 в месяц и наличии ВНЖ
• значение заранее оформленного статуса и соблюдения сроков подачи будет только расти

Что показали цифры

Расклад по Греции выглядит нелогично на первый взгляд. Но внутренне он вполне последователен.

Динамика за июнь год к году такая:

• предложение доступных объектов сократилось на 2,5%
• спрос снизился на 2,1%
• средняя ставка за ночь выросла на 12,2%, до €178,8
• RevPAR вырос на 11%, до €115,4
• заполняемость осталась практически неизменной — 64,5%

Разрыв с континентом очевиден. Средний рост ставок по Европе составил 7,5% — почти вдвое меньше греческого.

Иными словами, объектов стало меньше, а денег с каждого — больше.

---

Почему упал спрос

Снижение бронирований здесь не тревожный сигнал. У него понятные технические причины.

Спрос в Греции просел вслед за общеевропейским трендом.

Играют роль два фактора. Первый — высокая стоимость транспорта. Второй — исключительно сильный туристический сезон прошлого года, создавший тяжёлую базу сравнения.

Заполняемость это почти не задело. Она удержалась за счёт сокращения самого предложения.

---

Роль регулирования

Ключ ко всей картине — меры, вступившие в силу в октябре 2025 года. И сработали они не так, как обычно предполагают.

По оценке AirDNA, предложение сократилось без нарушения баланса рынка.

Заполняемость осталась по сути прежней. То есть ушедшие с рынка объекты перераспределились между оставшимися.

Отсюда и ценовой эффект. Меньше предложения при сопоставимом спросе — выше ставка.

Сам рынок аналитики описывают как входящий в более зрелую фазу.

---

Общеевропейский фон

Греческие цифры выглядят особенно контрастно на фоне континента. Там картина ровнее.

По июльским данным AirDNA, европейский RevPAR вырос на 7,7% год к году, средние ставки — на 8,2%, до €159,20, а заполняемость снизилась на 0,3 п.п., до 69,2%.

Предложение при этом продолжает расти: количество доступных объектов увеличилось на 1,9%, до 4,18 млн.

Показателен пример Испании. Там спрос упал на 11,8%, а предложение сократилось на 12,5% — регуляторные изменения продолжают выдавливать объекты с рынка.

Сезон при этом растягивается. По состоянию на 11 августа спрос на сентябрь опережал прошлогодний на 6,9%, на октябрь — на 6%, а ставки на эти месяцы шли с опережением на 12,9% и 14,3% соответственно.

---

Что это значит в широком смысле

История греческого рынка — наглядный пример того, как работает регулирование краткосрочной аренды.

Раньше ограничения воспринимались как удар по доходности инвестора. Однако теперь картина иная:

• сокращение предложения поддерживает ставки оставшихся объектов
• рынок теряет в объёме, но выигрывает в цене
• выигрывают те, кто прошёл легализацию и остался в рынке

Поэтому тренд очевиден:

→ от рынка широкого доступа → к рынку с ограниченным входом и высокой ставкой.

Для тех, кто рассматривает южную Европу как источник арендного дохода, вывод простой. Ценность объекта всё сильнее зависит от того, разрешено ли им пользоваться по назначению.

---

Вывод

Данные AirDNA показывают: ужесточение правил краткосрочной аренды повышает доходность тех, кто остаётся в легальном поле.

• ставка за ночь в Греции выросла на 12,2% против 7,5% в среднем по Европе
• предложение сократилось на 2,5%, но заполняемость удержалась на 64,5%
• значение своевременно оформленных прав на сдачу жилья будет только расти

Что происходит

Греция: рынок недвижимости фиксирует рост 27 кварталов подряд — по данным Банка Греции.

При этом картина по регионам разная:

— Афины: +5,5% год к году в I кв. 2025 — Салоники: +10% год к году в I кв. 2025 — региональные рынки за пределами двух столиц: +7,3%

Средняя стоимость квадратного метра по стране — €2 647 (август 2026), против €2 408 в 2023 году.

---

Почему Салоники — новый фокус инвесторов

Салоники сегодня показывают самый высокий темп роста среди крупных городов Греции.

Спрос поддерживается сразу несколькими факторами:

— 5 университетов и крупный студенческий рынок аренды — развитая логистика и городская экономика — открытие новой ветки метро Kalamaria в начале 2026 года — более низкий порог входа, чем в Афинах

Ставки аренды в Салониках — около €10,4 за м², в Афинах — свыше €11 за м².

Рост арендных ставок в обоих городах по итогам 2025 года: +7,8% год к году.

---

Доходность: где реально зарабатывают

Средняя валовая доходность аренды в Греции — 4,4% по стране.

Но картина по сегментам сильно отличается:

— малые квартиры в Афинах и Салониках: 5,5–7% — отдельные объекты в центральных районах Афин: до 9% — региональные города — Патры, Лариса, Ираклион: свыше 5,5% — люксовые виллы: около 3%

Острова с международными аэропортами — Родос, Крит, Корфу, Закинф:

→ средний прирост стоимости +11,3% в год начиная с 2021 года → валовая доходность вилл: ~6,8% при загрузке ~87%

---

Почему именно регионы — новая точка роста

Ещё недавно Греция воспринималась как рынок двух городов: Афин и Салоник.

Теперь ситуация меняется.

Пелопоннес: рост цен +15–20% с 2020 года — Каламата, Нафплион и прилегающие районы.

Патры: доходность аренды 4,81% — второй результат среди крупных городов.

Перистери (пригород Афин): рост стоимости +42,3% после открытия метро с 2021 года.

Причина одна: покупатели уходят из перегретых и дорогих локаций — в те, где ещё есть цена входа и арендный спрос.

---

Структурный фактор: арендаторов становится больше

Доля арендаторов в Греции стабильно растёт.

По данным Eurostat:

— 2010 год: 22,8% домохозяйств снимают жильё — 2024 год: 30,3%

Это один из самых быстрых структурных сдвигов в ЕС.

При этом Греция уже занимает первое место в ЕС по доле домохозяйств с высокой нагрузкой жилищных расходов — рынок аренды перегрет с точки зрения доступности для местных жителей.

Для инвестора это означает:

→ устойчивый арендный спрос сохраняется → вакантность в хорошо расположенных объектах — 4–7% (2–4 недели в год)

---

Но есть важный нюанс

Доходность постепенно сжимается.

Причина проста: цены на покупку растут быстрее арендных ставок.

— рост продажных цен в 2025 году: +10% год к году — рост арендных ставок: +7,2% год к году

Чистая доходность после налогов и управления в среднем — около 3,2%.

Налог на доход от аренды в Греции прогрессивный:

— до €12 000/год — 15% — €12 001–35 000 — 35% — свыше €35 000 — 45%

---

Что это значит для инвестора

Греция остаётся одним из наиболее привлекательных рынков Южной Европы — но окно высокой доходности сужается.

Ещё 2–3 года назад можно было войти по низкой цене и получить 6–8% без особых усилий.

Сейчас логика другая:

— премиальные локации — Афины, Миконос, Санторини — это сохранение капитала и ликвидность — реальная доходность — в региональных городах и развивающихся пригородах — максимальный потенциал роста — острова с аэропортами и Пелопоннес

---

Вывод

Греция продолжает уверенно расти — 27 кварталов подряд без остановки.

— Салоники обгоняют Афины по темпу роста — регионы дают доходность выше столичной — структурный спрос на аренду только усиливается

При этом рынок становится более сложным:

— доходность сжимается — налоговая нагрузка высокая — разрыв между ценой входа и арендным доходом растёт

Но для тех, кто выбирает правильную локацию и стратегию:

→ Греция остаётся одним из немногих рынков Европы, где ещё можно купить доходный объект без семизначного бюджета.

Что произошло

Греция: Аналитики оценили, в каких регионах недвижимость под Golden Visa показывает максимальную арендную доходность.

Исследование показывает важный сдвиг: инвесторы всё чаще выбирают объекты не только ради ВНЖ, но и ради реального cash flow.

Это меняет саму логику греческой программы.

---

Где сейчас самая высокая доходность

Лидером по rental yield остаётся:

— Пирей — около 7–8% годовых

Высокие показатели также показывают:

— западные районы Афин — 6–7%
— Салоники — около 6%
— часть туристических островов — 5–6% при краткосрочной аренде

Для сравнения:

— центральные премиальные районы Афин дают около 3,5–4,5%

---

Почему доходность растёт именно в Пирее

Причина — сочетание сразу нескольких факторов:

— развитие порта Пирей
— инфраструктурные инвестиции
— более низкий входной порог
— рост туристического и логистического спроса

При этом стоимость квадратного метра там всё ещё значительно ниже, чем в центральных районах Афин.

Это создаёт лучший баланс:

→ цена покупки / доходность

---

Что изменилось после реформы Golden Visa

После повышения порога:

— с €250 000 до €800 000 в части регионов Греции

рынок резко перестроился.

Инвесторы начали смещаться:

— из центра Афин
— в более дешёвые регионы
— в города с высокой арендной доходностью

Фактически рынок разделился:

Первая категория:

→ премиальные объекты под статус

Вторая:

→ доходные объекты с меньшим чеком входа

---

Что это значит

Греция: Ключевой тренд — Golden Visa перестаёт быть только «ВНЖ через квартиру».

Теперь инвесторы считают:

— yield
— ликвидность
— окупаемость
— потенциал роста района

То есть программа становится ближе к классической инвестиционной недвижимости.

---

Главный риск

Однако высокая доходность в Греции не всегда означает низкий риск.

Важно учитывать:

— сезонность аренды
— налоги
— регулирование short-term rent
— зависимость от туризма

Например, краткосрочная аренда на островах может показывать высокую доходность летом, но сильную просадку зимой.

---

Вывод

Греческий рынок показывает важный сдвиг: инвесторы больше не готовы переплачивать только за сам факт получения ВНЖ.

— рынок становится более рациональным
— ключевым фактором становится реальная доходность объекта
— дешёвые регионы начинают выигрывать у премиальных локаций по cash flow

Особенно важно, что после повышения порогов входа инвесторы начали искать:

— более эффективные объекты
— меньший чек входа
— устойчивую арендную модель

Это означает, что Golden Visa в Греции постепенно превращается из «иммиграционного продукта» в полноценный рынок инвестиционной недвижимости с фокусом на доходность и ликвидность.