Страны / Регионы: Греция

Что изменилось

Греция официально расширила систему инвестиционных видов на жительство и ввела отдельную категорию ВНЖ для инвесторов, вкладывающих капитал в инновационные компании. Основанием стала поправка, внесённая Законом 5162/2024, который добавил в Миграционный кодекс (Ν.5038/2023) новую норму — статья 100A “Инвестиции в стартапы” (тип разрешения B.6).

Согласно статье, ВНЖ предоставляется гражданину третьей страны, который инвестирует от 250 000 евро в компанию. Зарегистрированную в Национальном реестре стартапов Греции. Решение о выдаче вида на жительство принимается Министерством миграции после подтверждения Министерством развития фактического внесения капитала.

«Вид на жительство предоставляется гражданам третьих стран, которые вносят не менее 250 000 евро в капитал компании, внесённой в Национальный реестр стартапов…»

---

Условия для получения ВНЖ

• Инвестиция минимум €250 000 в стартап из официального реестра Elevate Greece.
• Доля инвестора не может превышать 33% капитала или голосующих прав.
• Стартап обязан создать минимум 2 новые рабочие места в течение первого года.
• Компания должна сохранять созданные рабочие места не менее 5 лет.
• Если инвестиции вносятся через компанию-посредника, инвестор обязан владеть 100% долей этой структуры.

Эта модель опирается на общие правила ВНЖ инвестора, зафиксированные в Миграционном кодексе, но создаёт отдельную категорию, отличную от классического пути через недвижимость.

---

Чем отличается от классической Golden Visa

Классическая Golden Visa — это ВНЖ за недвижимость или иные пассивные инвестиции, закреплённые в нормах о ВНЖ инвестора. Новый режим B.6 делает акцент на инновации, новые рабочие места и реальный экономический вклад.

Греция фактически открыла ещё один инвестиционный маршрут, но теперь он ориентирован на технологический сектор и предпринимателей. А не на пассивное владение объектами.

---

Кому подходит новый формат

• инвесторам, работающим со стартапами или инновационным портфелем;
• предпринимателям, которые хотят структурировать компанию в Греции и привлекать иностранный капитал;
• тем, кто предпочитает активную инвестицию вместо покупки недвижимости;
• технологическим специалистам, ищущим ВНЖ через участие в развитии инновационной экосистемы страны.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ

Golden Visa Греции 2025

ВНЖ Греции за инвестиции

Недвижимость в Греции

Что будет дальше

Греческое Министерство развития готовит подзаконные акты для детальной процедуры. Большинство экспертов ожидают, что реестр стартапов будет расширен, а требования к отчётности усилены. В перспективе программа может стать альтернативой классической Golden Visa и привлечь инвесторов, ориентированных на инновации.

Что произошло

Греция зафиксировала резкое снижение числа заявлений на убежище. Обновлённые меры контроля вступили в силу осенью. Они ужесточают процедуру рассмотрения и ускоряют принятие решений. Кроме того, страна усилила проверки на внешних границах. По данным властей, поток просителей упал заметно быстрее, чем ожидалось. В отчёте подчёркивается, что снижение продолжается второй месяц. Реформа уже начала менять миграционную динамику.

---

Почему это важный сигнал

Греция много лет оставалась одной из ключевых точек въезда для мигрантов. Страна несла повышенную нагрузку на лагеря и инфраструктуру. Теперь же спад заявок рассматривается как результат более эффективного контроля. Кроме того, ЕС усиливает координацию по вопросам безопасности. Поэтому Греция стремится снизить число нерешённых дел и ускорить легальные маршруты.

---

Какие меры повлияли на статистику

Правила пересмотра убежища стали жёстче. Страна внедрила ускоренные процедуры для очевидно необоснованных заявлений. Однако сложные дела рассматриваются быстрее благодаря цифровым системам. Также расширены проверки на морских границах. Эти шаги сократили задержки и уменьшили объём повторных обращений.

---

Как это скажется на мигрантах

Путь к получению статуса станет более формализованным. Некоторые заявители будут получать решения быстрее, но отказов станет больше. Кроме того, увеличится необходимость предоставить доказательства преследования. В то же время заявители смогут понимать исход быстрее, что снижает стресс и неопределённость.

---

Что это значит для Греции

Страна разрабатывает стратегию снижения нагрузки на острова. Спад заявлений помогает перераспределить ресурсы. Власти планируют улучшить условия проживания тех, чьи дела действительно обоснованы. Кроме того, Греция укрепляет доверие ЕС к своим границам.

---

Прогноз

Эксперты ожидают дальнейшего падения числа заявлений в 2026 году. Новые меры уже изменили мотивацию тех, кто выбирает маршруты через Эгейское море. Греция продолжит модернизировать систему убежища. В перспективе страна стремится полностью устранить backlog обращений.

Греция отменяет наличные: почему?

Правительство объясняет нововведение сразу несколькими причинами:

1. Борьба с уклонением от налогов

Наличные платежи долгое время не фиксировались, поэтому реальный объём доходов арендодателей было сложно проверять. Новый порядок устранит эту проблему.

2. Прозрачность рынка недвижимости

Безналичные операции позволяют отследить движение средств. Это снижает риски для арендаторов, так как платежи будут подтверждаться банковскими документами.

3. Снижение теневого оборота

Серые схемы аренды сохранялись десятилетиями. Теперь государство закрывает эту возможность окончательно.

---

Что изменится для арендаторов

С 2026 года арендатор обязан:

• оплачивать жильё только банковским переводом,
• сохранять документы об оплате,
• согласовать с владельцем новый формат платежей.

Безналичные платежи делают отношения формальными. Поэтому количество споров по оплате уменьшится. Кроме того, арендаторы получат доказательства платежей, которые можно предъявить в суде или налоговой.

---

Что меняется для владельцев недвижимости

Арендодатели должны:

• указать банковский счёт в договоре,
• принимать оплату только безналично,
• обновить договоры до конца 2025 года.

Для владельцев, которые сдавали жильё «в серую», это создаёт новые обязательства. Однако реформа даёт и преимущества. Например, прозрачные доходы облегчaют получение кредитов и участие в программах субсидирования.

---

Аренда: как это повлияет на рынок?

Эксперты ожидают несколько эффектов:

Рост прозрачности цен

Когда платежи фиксируются, статистика становится точнее. Это помогает корректнее оценивать стоимость аренды в разных районах.

Снижение наличной экономики

Греция стремится приблизиться к стандартам других стран ЕС. Многие государства давно отказались от наличных в сделках аренды.

Увеличение налоговых поступлений

Государство прогнозирует рост собираемости налогов с доходов арендодателей.

Переход к цифровым сервисам

Все участники рынка будут вынуждены адаптироваться: открыть банковские счета, подключить онлайн-банкинг и обновить договоры.

---

Что важно иностранцам

Реформа особенно касается дистанционных арендаторов — в том числе relocants, digital nomads и инвесторов, которые живут в Греции часть года. Новые правила упрощают:

• получение подтверждений платежей,
• подготовку документов для резиденции,
• подачу налоговой декларации.

Иностранцы, которые привыкли платить наличными, должны перейти на банковский перевод заранее.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ

Golden Visa Греции 2025

ВНЖ Греции за инвестиции

Золотые визы Европы 2025

Прогноз: что произойдёт после реформы

С 2026 года рынок станет структурированнее. Владельцы начнут чаще оформлять официальные договоры. Арендаторы получат больше защиты. Кроме того, Греция укрепит позиции в рейтингах прозрачности, что важно для международных инвесторов. Поэтому реформа, несмотря на неудобства, делает рынок более цивилизованным.

Политический и экономический контекст

Рынок недвижимости Греции меняется. Спрос иностранцев смещается в сторону дорогих holiday-homes. Доля покупателей премиальных объектов резко выросла. Это происходит на фоне стабилизации экономики и роста интереса к жилью для отдыха. При этом элитные объекты становятся основным драйвером сделок. Кроме того, Греция укрепляет статус рынка для состоятельных клиентов. Таким образом, премиальный сегмент формирует новый вектор развития.

---

Основные данные отчёта

• В 2025 году доля покупок от 600 000 евро выросла до 23,7%.
• В 2024 году этот показатель был значительно ниже — всего 8%.
• Средняя цена holiday-home поднялась до 420 000 евро, что на 17% выше уровня 2024 года.
• Сегмент 300 000–600 000 евро стал крупнейшим и занял 44% сделок.
• Доля жилья дешевле 300 000 евро упала до 32,2%.
• Основные покупатели — граждане Германии, Нидерландов, Бельгии, Австрии, Швейцарии, Скандинавии и США.

Эти цифры показывают важный сдвиг. Премиальные объекты растут быстрее, чем массовый сегмент.

---

Что влияет на рост

Иностранный спрос растёт под влиянием нескольких факторов.

1. Рост доверия к греческой экономике.
Инвесторы считают рынок более стабильным. Кроме того, Греция показывает уверенное восстановление.

2. Переход к качественным объектам.
Покупатели выбирают жильё с инфраструктурой и сервисом. Поэтому бюджетные варианты теряют долю.

3. Смена профиля покупателя.
Спрос смещается к состоятельным клиентам. Таким образом, растёт доля сделок в верхнем ценовом сегменте.

4. Увеличение доходности.
Элитные дома дают лучшую долгосрочную доходность. При этом они устойчивее к кризисам.

5. Рост интереса к отдыху в Греции.
Спрос на high-end holiday-homes растёт из-за туризма, климата и высокого качества жизни.

Видео по теме:

Золотая виза Греции

Золотые визы Европы 2025

Как получить ВНЖ в Европе

Прогноз

В ближайшие годы курс будет таким: инвестиции в греческую недвижимость для отдыха продолжат расти, но с акцентом на качество и премиум-уровень. Покупатели, ориентированные на активный отдых, сдачу или долгосрочное проживание, будут всё чаще выбирать объекты от 600 000 евро и выше. Рынок будет двигаться от «бюджетных» курортных вариантов к вариантам с полной инфраструктурой, удобствами, высокой репутацией и потенциальной доходностью.

Тем не менее объекты более низкого ценового сегмента (до 300 000 евро) будут оттеснены, или их доля будет дальше сокращаться, поскольку капиталы идут в дорогие проекты. В итоге Греция укрепляет свою позицию как рынок премиум-holiday-homes, а не как «дешёвый» курортный вариант.

Политический и рыночный контекст

Согласно отчёту, рынок недвижимости Афин в 2025 году продолжает стабильно расти. Цены на жильё в столице Греции увеличились на 7,6 % по сравнению с предыдущим годом, а доля иностранных покупателей достигла почти 40 % от всех сделок.
Такая динамика отражает растущий интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости — и не только в качестве жилья, но и как элемент визовой и иммиграционной стратегии.
Кроме того, значительную роль играет и крупная инфраструктурная трансформация города — проекты вроде Эллинекон и обновление района Фалирао стимулируют спрос и рост цен в побережных и центральных зонах.

---

Основные факты и цифры

• Средняя цена за кв. м в Афинах выросла с около €1 893 до €2 580 в период 2021-2025 годов.
• Иностранные покупатели приняли участие в ~40 % всех сделок с недвижимостью в первом квартале 2025 года, что подчёркивает их значимость для рынка.
• В центральных районах Афин доходность от аренды достигает 6-9 %, а в отдельных случаях — до 10 %.
• В премиум-районах Афинского Ривьерского побережья цены варьируются от €4 250 до €7 300 за кв. м.

---

Что движет рынком

Во-первых, программа «Золотая виза» Греции остаётся заметным драйвером спроса. Несмотря на повышение порога инвестиций до €800 000 в наиболее востребованных зонах, интерес иностранных покупателей остаётся высоким.
Во-вторых, предложение жилья ограничено, особенно в центральных и прибрежных районах, что создаёт давление на цены и ускоряет продажи — среднее время продажи жилья сократилось до ~58 дней.
В-третьих, доступность цен: хотя рынок растёт, Афины всё ещё выглядят более доступно по сравнению с другими столицами Европы, что делает их привлекательными для инвесторов.

---

Что это значит для инвесторов и переезжающих

Для иностранцев, рассматривающих Грецию как направление для переезда или получения ВНЖ через инвестиции, Афины представляют собой привлекательный баланс между ростом капитала и качеством жизни. Хотя рынок стал дороже, его показатели всё ещё остаются конкурентоспособными.
Тем не менее, важно учитывать, что высокий спрос и активность иностранных покупателей усиливают конкуренцию. Инвесторам потребуется быстрее принимать решения и тщательно готовить документацию, особенно если цепочка покупки связана с программой ВНЖ.
Для тех, кто рассматривает недвижимость как элемент миграционной стратегии, ключевыми остаются зоны с высоким потенциалом арендной доходности и перспективой роста — например, побережье или центральные районы Афин.

---

Перспективы

Аналитики прогнозируют, что темпы роста цен в Афинах в ближайшие годы замедлятся до ~4-6 % в год, — рынок движется в направлении устойчивого роста, а не резкого скачка.
Тем не менее, структурные преимущества — география, инфраструктура и международный интерес — сохраняют долгосрочное положительное настроение.
Для переезжающих и инвесторов это сигнал: рынок остаётся живым и привлекательным, но требует обдуманного выбора времени, зоны и стратегии.