Страны / Регионы: Грузия

Что произошло

Тбилиси: Инвестбанк опубликовал апрельский обзор рынка недвижимости столицы.

По данным исследования, в апреле 2026 года продажи новых квартир достигли третьего по величине месячного показателя с 2022 года.

Цифры внушительные. За месяц в Тбилиси продали 3 641 квартиру — это на 10,7% больше, чем годом ранее.

За сухими данными виден понятный сигнал:

→ спрос на жильё в столице остаётся стабильно высоким.

---

Почему это важно

Контекст здесь решает всё. Рынок не просто растёт, а набирает обороты в деньгах.

За первые четыре месяца 2026 года в Тбилиси продали 14 548 квартир, а общий объём рынка достиг 1,3 млрд долларов — на 22,4% больше, чем годом ранее.

И вот ключевая деталь, которую часто упускают. Все эти суммы считаются в долларах, а не в лари.

Поэтому для покупателя всё упирается в один вопрос:

— сколько лари он отдаст за каждый долларовый квадратный метр.

---

Что это означает на практике

И вот здесь на сцену выходит курс лари. По последним данным Нацбанка, он установился на отметке 2,6653 лари за доллар.

Логика простая. Цена в долларах может стоять на месте. Но в пересчёте на лари она меняется вместе с курсом.

Это значит:

— укрепление лари делает «долларовое» жильё дешевле для местных — ослабление, наоборот, мгновенно поднимает реальную цену — а сами ценники в долларах при этом могут даже не двигаться

Иными словами, для покупателя с доходом в лари курс — такой же важный фактор, как и сама стоимость метра.

---

Кто покупает квартиры в Тбилиси

Картина по покупателям тоже показательна. И она объясняет, почему валюта так важна.

По данным за первые четыре месяца 2026 года, 75% покупателей — граждане Грузии, 11% — граждане Израиля, 3% — России и ещё 11% — других стран.

Спрос концентрируется в среднем и бюджетном сегментах:

— 53,5% продаж пришлось на квартиры среднего размера (51–80 кв.м) — 51,8% сделок — в бюджетном сегменте дешевле 1 100 долларов за кв.м

То есть основной покупатель — местный, с доходом и расходами, завязанными на курс лари.

---

Что это значит в широком смысле

Грузинский рынок недвижимости живёт в логике «двух валют» одновременно.

С одной стороны — долларовые цены. С другой — доходы и расчёты в лари. И между ними постоянно стоит обменный курс.

Фактически это означает:

— стоимость жилья для местных и иностранцев считается по-разному — валютные колебания напрямую влияют на покупательную способность — устойчивость лари становится частью самой стоимости квадратного метра

Поэтому тренд движется:

→ от простого вопроса «сколько стоит квартира» → к вопросу «в какой валюте вы платите и как защищены от курса».

---

Вывод

Апрельский обзор показывает: рынок жилья Тбилиси на подъёме, но его реальная цена зависит от валюты.

— цены номинированы в долларах, поэтому курс лари напрямую влияет на стоимость покупки — для дохода в лари важна не только цена метра, но и обменный курс — значение валютной устойчивости при крупных покупках будет только расти

Поэтому ключевым активом становится уже не сам факт покупки недвижимости, а:

→ доступ к разным валютам и устойчивой банковской инфраструктуре для безопасных международных платежей.

Именно поэтому всё больше людей при инвестициях за рубежом заранее оформляют ВНЖ и зарубежные счета. Так они получают стабильный доступ к платежам, переводам и финансовой системе независимо от колебаний местной валюты.

Мы сопровождаем оформление ВНЖ и открытие счетов под ключ — от выбора страны до получения статуса и банковской интеграции.

Что произошло

Грузия зафиксировала один из самых сильных миграционных потоков в своей современной истории.

С 2022 года в страну переехали 108 222 человека из России, Украины и Беларуси, которые на 2025 год остаются в стране на долгосрочной основе.

Это не просто статистика — это 2,6% всего населения страны (при населении около 3,9 млн).

По структуре потока:

— Россия ~ 72 500 человек
— Украина ~ 24 400 человек
— Беларусь ~ 11 200 человек 

Ключевые города концентрации — Тбилиси и Батуми.

---

Почему это важно

Для страны масштаба Грузии это критический объём.

Фактически за короткий период произошло:

— резкое увеличение числа резидентов
— рост спроса на жильё
— давление на инфраструктуру

При этом важно: естественный прирост населения в стране отрицательный, и рост населения обеспечен именно миграцией.  То есть это не временный поток, а структурное изменение демографии.

---

Экономический эффект

Миграция дала краткосрочный позитив:

— рост потребления
— усиление рынка услуг
— приток валюты

Однако одновременно сформировались риски:

— рост цен на аренду и недвижимость
— перегрев локальных рынков
— давление на доступность жилья для местного населения

Ранее аналогичные процессы уже приводили к резкому скачку цен — в отдельных случаях недвижимость в Тбилиси росла кратно за короткий период.

---

Что происходит сейчас

Ключевой момент — рынок входит в фазу стабилизации.

После пикового притока:

— часть мигрантов уезжает дальше
— часть закрепляется
— спрос становится более избирательным

Это означает переход от «хаотического роста» к более структурированной модели спроса.

---

Главный вывод по рынку

Грузия из «простого направления для релокации» превращается в рынок с:

— ограниченной инфраструктурой
— локальными перегревами
— зависимостью от внешнего потока

Это важно: модель страны остаётся тактической, а не стратегической.

---

Вывод

Миграция в 108 000+ человек показала пределы грузинской модели: страна способна быстро принять поток, но не всегда обеспечить долгосрочную устойчивость среды.

Грузия подходит как гибкая точка входа и временное решение, но не всегда как база для долгосрочной жизни.

Если задача — жить в Европе и выстраивать стратегию:

• с понятными правилами
• с доступом к рынку ЕС
• с перспективой статуса

то более рационально рассматривать:

— ВНЖ Испании — как стабильную модель с прогнозируемыми условиями
— гражданство Франции —  через ускоренные сценарии (за 2 года при соблюдении определенных условий)

Ключевой принцип: выбор страны должен строиться не от простоты входа, а от предсказуемости результата и долгосрочной ценности статуса.

Что произошло

В Тбилиси анонсирован один из самых масштабных девелоперских проектов последних лет — строительство Trump Tower Tbilisi. Речь идёт о небоскрёбе примерно на 70 этажей, который должен стать самым высоким зданием в столице Грузии. 

Проект реализуется в партнёрстве с международными и локальными девелоперами и позиционируется как знаковый для всего региона.

---

Что это за проект

Формат — классический для глобальных премиальных объектов:

— жилые резиденции высокого класса

— коммерческие и торговые пространства

— отельная инфраструктура и сервисы

— lifestyle-концепция

Фактически речь идёт не просто о здании, а о многофункциональном премиальном комплексе, ориентированном на международных покупателей. 

---

Где и как будет строиться

Проект планируется в районе Сабуртало, рядом с центральным парком Тбилиси, который также проходит развитие. 

Это важно, потому что:

— формируется новая точка притяжения

— усиливается ценность локации

— создаётся кластер современной застройки

Таким образом, речь идёт не только о точечном объекте, а о формировании нового центра городской активности.

---

Почему это важно

Проект имеет более широкий смысл, чем просто девелопмент.

Он показывает:

— рост интереса международного капитала к Грузии

— позиционирование страны как инвестиционного хаба

— переход рынка к более премиальному сегменту

Фактически Тбилиси начинает конкурировать за внимание глобальных инвесторов и покупателей недвижимости.

---

Что это значит для рынка

Ключевой эффект — изменение структуры спроса.

Появление таких проектов приводит к:

— росту интереса к премиальному сегменту

— увеличению цен в прилегающих районах

— формированию новых стандартов жилья

При этом важно понимать: такие объекты работают как маркер рынка — они задают планку, но не отражают массовый сегмент.

---

Вывод

Проект Trump Tower в Тбилиси — это сигнал о переходе рынка недвижимости Грузии в новую фазу.

Страна усиливает позицию как площадка для международных инвестиций, но делает это через точечные премиальные проекты.

Такие объекты не создают массовый рынок, но меняют его восприятие и ценовую структуру.

Для инвесторов это означает:

— рост интереса к Тбилиси

— повышение конкуренции в качественных локациях

— смещение спроса в сторону премиальных активов

В целом это подтверждает тренд: Грузия постепенно выходит из категории «доступного рынка» и начинает формироваться как точка входа для более дорогого и структурированного капитала.

Что произошло

Грузия изменила подход к регулированию трудовой миграции и фактически упростила правила для части иностранных специалистов.

Президент подписал поправки к закону «О трудовой миграции», которые освобождают ряд категорий иностранцев от необходимости получать разрешение на работу и вид на жительство.

Это не точечная мера, а пересмотр модели допуска к рынку труда.

---

Кого это касается

Ключевое изменение — разделение по источнику дохода и месту работы.

Теперь без разрешения и ВНЖ могут работать:

— иностранцы, которые работают на иностранных заказчиков и получают доход вне Грузии

— специалисты, участвующие в проектах за пределами страны

— сотрудники, работающие на грузинские компании, но находящиеся физически вне Грузии

Фактически государство исключает из регулирования тех, кто не оказывает давления на внутренний рынок труда.

---

Новая категория

Дополнительно вводится понятие «краткосрочная профессиональная деятельность».

Это случаи, когда специалист приезжает:

— на проект

— на мероприятие

— для выполнения конкретной услуги

Такие специалисты также освобождаются от разрешений. При этом список профессий будет определён отдельно.

---

Отдельные исключения

Дополнительные послабления предусмотрены для:

— специалистов в сфере культурного наследия

— экспертов, приглашённых по инициативе правительства

Это показывает, что Грузия сохраняет возможность точечного привлечения нужных компетенций.

---

В чём логика изменений

Реформа построена на простой модели:

→ если доход формируется вне страны — контроль минимален

→ если деятельность влияет на внутренний рынок — вводятся требования

Таким образом, Грузия балансирует между:

— открытостью для международных специалистов

— защитой локального рынка труда

---

Что это значит

Ключевой эффект — снижение административной нагрузки для фрилансеров и удалённых специалистов.

На практике это означает:

— отсутствие необходимости оформлять ВНЖ

— упрощённый вход в страну

— гибкость в работе с международными проектами

При этом важно понимать:

речь идёт не о полной отмене регулирования, а о его перенастройке под тип дохода.

---

Вывод

Грузия усиливает позицию как одной из самых гибких юрисдикций для удалённой работы, но делает это через более точечную настройку правил.

Для фрилансеров и IT-специалистов с иностранным доходом страна остаётся удобной точкой для жизни и работы без сложной бюрократии.

Однако если задача выходит за рамки временного или гибкого пребывания и предполагает долгосрочную стратегию, стоит учитывать ограничения юрисдикции.

В таких случаях важно изначально выбирать модель, которая даёт не только свободу работы, но и понятный путь к статусу и гражданству.

Что произошло

Грузия обновляет условия получения вида на жительство для иностранных IT-специалистов. Новые правила вводят более чёткие критерии отбора и фактически переводят программу из «открытой» в контролируемую модель допуска.

Теперь для подачи необходимо соответствовать сразу нескольким параметрам — по опыту, доходу и его структуре.

---

Какие требования вводятся

Ключевые изменения касаются трёх блоков: опыта, дохода и его подтверждения.

1. Профессиональный опыт

Заявитель должен подтвердить минимум 2 года работы в IT.

2. Финансовый порог

Минимальный доход — $25 000 за последний год.

3. Структура дохода

Важно не только количество, но и качество поступлений:

— доход должен быть регулярным

— минимум 2 поступления с интервалом от 30 дней

Это правило закрывает возможность «разовых переводов» под подачу.

Изменения распространяются на:

— наёмных сотрудников

— фрилансеров

— специалистов со статусом малого предпринимателя

---

Почему это происходит

Реформа отражает типичный переход развивающихся юрисдикций к более зрелой миграционной модели.

Ранее Грузия конкурировала за количество заявителей. Теперь фокус смещается на качество резидентов.

Основные задачи изменений:

— снизить долю формальных заявок

— отсеять нестабильные источники дохода

— повысить налоговую предсказуемость

— усилить контроль за финансовыми потоками

Фактически страна начинает выстраивать фильтр по принципу: доход должен быть не только заявлен, но и устойчиво воспроизводим.

---

Что меняется для заявителей

Главный сдвиг — усложнение входа без изменения базовой логики программы.

На практике это означает:

— больше внимания к подтверждающим документам

— необходимость объяснять структуру дохода

— рост роли юридической подготовки кейса

Особенно это критично для фрилансеров, у которых доход часто:

— распределён неравномерно

— поступает от разных источников

— не всегда формализован

Теперь такие кейсы требуют структурирования до подачи, а не после.

---

Ограничения модели

Несмотря на ужесточение, грузинская программа остаётся относительно гибкой, но имеет системные ограничения:

— отсутствие интеграции в ЕС

— ограниченные возможности для долгосрочной миграции

— слабая конверсия в гражданство с глобальной ценностью

Это означает, что программа подходит как тактическое решение, но не всегда как стратегическая база.

---

Что это значит для рынка

Грузия следует общеевропейскому тренду:

— ужесточение требований

— переход к финансовым фильтрам

— отказ от «декларативных» моделей

Даже лояльные юрисдикции начинают требовать:

— прозрачности

— стабильности

— предсказуемости дохода

В результате рынок ВНЖ становится более профессиональным — как со стороны заявителей, так и со стороны сопровождения.

---

Вывод

Реформа Грузии — это сигнал о трансформации всего сегмента «доступных ВНЖ». Простые модели постепенно исчезают, уступая место системным и контролируемым программам.

Если цель — не просто получить статус, а выстроить долгосрочную стратегию в Европе, стоит изначально рассматривать юрисдикции с более устойчивой правовой и миграционной моделью.

В этом контексте оптимальным решением становится ВНЖ Франции, где:

— понятные требования к доходу

— прозрачная логика продления

— реальная перспектива гражданства (в отдельных сценариях от 3 лет)

Наша команда выстраивает стратегию получения ВНЖ под задачу клиента — от выбора страны до полного сопровождения. Это позволяет избежать ошибок на этапе подачи и сразу двигаться по модели, которая работает в долгосрочной перспективе.

Что произошло

В 2025 году рынок недвижимости Грузии показал устойчивый рост ключевых показателей. Согласно официальной статистике, как по сделкам, так и по средним ценам, активность на рынке осталась высокой.

Количество зарегистрированных сделок увеличилось по сравнению с предыдущим годом. Параллельно с этим наблюдалось повышение средних цен на жильё — как на первичном, так и на вторичном рынках.

Такой тренд отражает общее укрепление интереса к грузинской недвижимости со стороны частных покупателей, инвесторов и иностранных граждан, которые рассматривают Грузию как стратегическое направление для вложений.

---

Почему это происходит

Рост рынка недвижимости связан с несколькими факторами:

1. Демографическая активность — приток людей в крупные города и регионы с развитой инфраструктурой;
2. Инвестиционный интерес — иностранные и внутренние инвесторы продолжают рассматривать недвижимость как надёжный актив;
3. Устойчивость экономики — стабильные макроэкономические параметры поддерживают уверенность в секторе;
4. Доступность цен по сравнению с рынками Западной и Центральной Европы.

Все эти факторы вместе формируют положительную динамику спроса и предложений на рынке жилья.

---

Что это значит для инвесторов

Растущие цены и увеличение объёма сделок делают Грузию привлекательным направлением для вложений в недвижимость. Для инвесторов это означает:

• более высокий потенциал капитализации;
• возможность сочетать сохранение капитала с доходом от аренды;
• доступ к рынку с относительно низким порогом входа по сравнению с европейскими столицами.

Кроме того, активность иностранных покупателей усиливает международный интерес к грузинскому рынку жилья.

---

Что это значит для покупателей

Для частных покупателей рост цен означает, что точка входа постепенно поднимается. Если ранее объекты были доступны по умеренным ценам, теперь они требуют более тщательного финансового планирования.

В то же время высокий уровень транзакционной активности указывает на уверенный спрос и ликвидность недвижимости. Это делает вложения менее рискованными, но более зависимыми от качества объекта и его местоположения.

---

Регионы и сегменты — что растёт сильнее

Динамика не была однородной по всей стране. В крупных городах, таких как Тбилиси и Батуми, рост цен и объём сделок превысили средние значения по стране. Это связано с высокой концентрацией экономической и социальной активности.

В регионах с развивающейся инфраструктурой также наблюдался рост интереса. Это говорит о том, что не только столичный рынок привлекает покупателей, но и второстепенные локации, особенно с потенциалом развития.

---

Прогноз

Если текущие тенденции сохранятся, рынок недвижимости Грузии может продолжить рост и в 2026 году. Однако темп роста цен может замедлиться по мере насыщения ключевых сегментов.

Ключевые риски остаются связанными с макроэкономическими условиями, валютными колебаниями и изменениями в сфере кредитования. В то же время устойчивый спрос делает рынок более предсказуемым.

---

Вывод

Рынок недвижимости Грузии в 2025 году подтвердил свой позитивный тренд: объем сделок и средние цены продолжают рост. Это отражает интерес инвесторов и покупателей, а также укрепление экономических факторов, поддерживающих сектор.

Растущая активность делает Грузию заметным игроком на карте регионального рынка недвижимости, предлагая сочетание доступности, ликвидности и инвестиционного потенциала.