Квартиры в Тбилиси опять скупают

Цифры

Динамика видна и по месяцам, и по итогам полугодия. Она уверенно положительная.

Расклад по данным TBC Capital и Galt & Taggart:

• $2,37 млрд — объём рынка за январь–июль, плюс 24% год к году
• $395 млн — объём продаж квартир только за июль, плюс 24%
• 4 409 квартир продано в июле, плюс 22% год к году
• 22 799 сделок за первое полугодие, объём $2 млрд, плюс 26,6%
• $1 348 за м² — средняя цена за семь месяцев, плюс 4%

Июнь стал пиковым месяцем. Тогда продали 4 503 квартиры: 2 279 в новостройках и 2 224 на вторичке.

Рост при этом асимметричный. Первичный рынок в июне прибавил 52,6%, вторичный — 22,3%, но именно вторичный вышел на максимум с 2022 года.

Кто покупает

Здесь и находится главное отличие от прошлого цикла. Структура спроса изменилась радикально.

Основными покупателями остаются граждане Грузии — около 75% спроса на первичном рынке.

Среди иностранцев расстановка такая:

• Израиль — около 10–12% продаж
• Россия — около 3–4%
• остальные страны — порядка 14% суммарно

Иными словами, рынок 2022 года двигали приезжие. Рынок 2026 года двигает внутренний спрос.

Что происходит с предложением

Самый интересный сюжет разворачивается не в продажах. Он в разрешениях на строительство.

Ситуация менялась на протяжении года. В феврале объём разрешённого строительства сократился вдвое, выдано было всего 10 разрешений на жилые проекты, а жилая площадь в новых проектах упала на 45% год к году.

Снижение продолжалось восемь месяцев подряд. Затем последовал разворот: в июне площадь выданных разрешений выросла на 225,3% в годовом выражении, до 300 095 м² в 29 проектах.

За семь месяцев потенциальное предложение прибавило скромно — около 1%, до примерно 711 000 м².

Риск дефицита при этом остаётся. При сохранении низких темпов выдачи разрешений Тбилиси ждёт нехватка первичного жилья в ближайшие 2–3 года.

Что с ценами и доходностью

Ценовая динамика оказалась заметно спокойнее, чем объёмная. И это принципиальный момент.

Цены на первичном рынке в июне выросли всего на 0,3% к предыдущему месяцу, до $1 417 за м².

Доходность от аренды держится на уровне 8,6% при средней ставке около $10,1 за м².

Оценка аналитиков однозначна. Galt & Taggart считает, что период удорожания новостроек на 20–40% в год завершился, а в ближайшие годы рост составит в среднем 5–7% ежегодно.

Отсюда и характеристика фазы. Рынок переходит от миграционного ажиотажа к более устойчивому развитию.

Что это значит в широком смысле

История тбилисского рынка — наглядный пример того, что происходит после миграционной волны.

Раньше динамику здесь объясняли исключительно притоком иностранцев. Однако теперь картина иная:

• объёмы растут при доле нерезидентов менее четверти
• цены прибавляют умеренно, а не скачками
• узким местом становится не спрос, а разрешительная документация

Поэтому тренд очевиден:

→ от рынка, разогнанного релокацией → к рынку, живущему на внутреннем спросе.

Для тех, кто рассматривает Грузию как инвестиционное направление, вывод простой. Считать доходность нужно по нынешним 5–7% годовых, а не по цифрам 2022 года.

Вывод

Статистика показывает: тбилисский рынок вышел из фазы ажиотажа, не потеряв объёмов.

• $2,37 млрд за семь месяцев и рост на 24% год к году
• около 75% покупок на первичном рынке приходится на граждан Грузии
• значение оценки правового статуса и долгосрочных условий пребывания перед покупкой будет только расти