Какие нормы регулируют программу
Основная норма — статья 100 Закона Греции № 5038/2023 «Миграционный кодекс». Она регулирует инвестиции в недвижимость и разрешение на проживание категории B.5 — «постоянное разрешение на проживание инвестора».
Правовую базу дополняют:
- Статья 64 Закона № 5100/2024 — инвестиционные пороги и ограничения использования недвижимости.
- Статья 95 Закона № 5038/2023 — срок ВНЖ, продление и права членов семьи.
- Совместное министерское решение № 214926/2025 — специальные документы и подтверждение соответствия объекта требованиям программы.
- Циркуляр № 1 от 21.04.2026, протокол № 72019 — разъяснения применения статьи 100.
Циркуляр разъясняет административную практику; юридическим основанием программы остаётся закон.
Требования к заявителю
Гражданство и допустимость участия
Категория B.5 предназначена для граждан третьих стран. Однако гражданство заявителя необходимо проверить до заключения сделки.
Согласно разъяснению 22 циркуляра № 1/2026, сохраняется приостановка подачи и одобрения новых инвестиционных заявлений граждан России и Беларуси, включая членов семьи. Ограничение распространяется также на переход в инвестиционную категорию через изменение основания пребывания. Эта норма касается новых заявлений; её нельзя автоматически приравнивать к запрету продления ранее выданного ВНЖ.
Документы, страхование и оплата
В официальном реестре административных процедур закреплены требования к действительному паспорту, законному основанию въезда или пребывания, медицинскому страхованию и отсутствию угрозы общественному порядку и безопасности. Закон также допускает подачу через представителя до въезда при надлежащем оформлении полномочий.
Стоимость объекта необходимо полностью оплатить допустимым банковским способом и подтвердить документально. Для покупки через юридическое лицо заявитель должен владеть всеми его акциями или долями; компания должна находиться в Греции либо другом государстве ЕС.
Требования к недвижимости и размер инвестиций
Основные инвестиционные пороги
Для новых покупок применяются условия пункта 2 статьи 100, установленные статьёй 64 Закона № 5100/2024:
| Основание | Минимальная стоимость | Основное условие |
|---|---|---|
| Покупка в Аттике, региональной единице Салоники, региональных единицах Миконос и Тира, а также на островах с населением свыше 3 100 человек | €800 000 | Один объект; для застроенной недвижимости или объекта с разрешением на строительство — основные помещения от 120 м² |
| Покупка в остальных районах | €400 000 | Один объект; аналогичное требование к площади |
| Объект с изменением назначения основных помещений на жилое | €250 000 | Один объект, соответствующий специальным условиям |
| Охраняемое здание, подлежащее восстановлению или реконструкции, либо предусмотренный законом объект с таким зданием | €250 000 | Один объект и выполнение требований к восстановлению |
Указанные суммы относятся к стоимости приобретения. Налоги, нотариальные расходы и расходы на оформление следует рассчитывать отдельно.
Изменение назначения объекта: от €250 000
По подпункту γ пункта 2 статьи 100 основные помещения переводят в жилое назначение до подачи заявления. Изменение может оформить продавец или покупатель. Порог площади 120 м² не применяется.
Согласно официальным требованиям к этой категории, изменение назначения должно соответствовать правилам, действующим с 05.04.2024. Для промышленных зданий дополнительно подтверждают отсутствие работающего производства не менее пяти последних лет.
Восстановление охраняемого здания: от €250 000
Подпункт δ пункта 2 и пункт 4 статьи 100 предусматривают восстановление или реконструкцию охраняемого здания. Полное завершение работ необходимо для первого продления ВНЖ. Продажа до завершения предусмотренного восстановления запрещена; такая сделка недействительна.
Как разъясняет циркуляр № 9/2024, в этой категории также отсутствует требование площади 120 м².
Повторная продажа специального объекта
По разъяснению 9 циркуляра № 1/2026, льготное основание €250 000 для объекта после смены назначения или восстановления используется однократно. После выдачи ВНЖ первому инвестору следующий покупатель не получает права использовать тот же льготный порог; применяются общие условия €400 000 или €800 000.
Какие документы подтверждают инвестицию
Согласно решению № 214926/2025, состав специальных документов зависит от основания инвестиции. При покупке недвижимости, в частности, подтверждают:
- сведения об объекте, участниках сделки, стоимости и способе оплаты — нотариальным свидетельством;
- регистрацию сделки либо подачу на регистрацию в предусмотренных решением случаях;
- сведения о недвижимости инвестора — декларацией E9;
- изменение назначения, статус охраняемого здания или выполнение восстановительных работ — соответствующими техническими документами и заключением инженера.
Для первой выдачи предусмотрены специальные правила на случай незавершённой регистрации сделки. К продлению требуется подтверждение завершённой регистрации. Перечень технических документов для смены назначения отличается от перечня для восстановления охраняемого здания.
Что получает заявитель и его семья
ВНЖ сроком на пять лет
Статьи 95 и 100 Закона № 5038/2023 предусматривают пятилетнее разрешение с возможностью продления на аналогичные периоды. Отсутствие в Греции само по себе не препятствует продлению. При этом инвестор должен сохранять основание и выполнять условия программы.
Разрешения для членов семьи
Пункт 2 статьи 95 включает:
- супруга или партнёра по оформленному соглашению о совместном проживании;
- не состоящих в браке детей младше 21 года, с соблюдением требований об опеке для детей одного из супругов или партнёров;
- прямых восходящих родственников супругов или партнёров, в том числе родителей.
Семья подаёт отдельные заявления. Срок семейных разрешений связан со сроком ВНЖ инвестора. Для детей, достигших 21 года, предусмотрено самостоятельное разрешение на три года.
Поездки по Шенгенской зоне
Действительные паспорт и греческий ВНЖ позволяют совершать краткосрочные поездки в другие страны Шенгена в пределах 90 дней за любой 180-дневный период, при соблюдении условий въезда. Для постоянного проживания или работы в другой стране требуется соответствующее основание.
Ограничения на работу
Пункт 9 статьи 100 и разъяснение 18 циркуляра № 1/2026 не предоставляют доступа к работе по найму и самозанятости. Владение долями компании допускается без выполнения работы в ней. Статус не разрешает выполнять функции законного представителя компании или исполнительного члена совета директоров.
Продление, обязанности и основания утраты статуса
Основания для отказа
Несоответствие инвестиции установленному порогу или категории, отсутствие необходимых подтверждений и страхования, а также препятствия общественного порядка могут привести к отказу. Проверка охватывает одновременно заявителя и объект, что отражено в официальных требованиях к выдаче ВНЖ.
Сохранение инвестиции
По пункту 3 статьи 95 разрешение отзывают или не продлевают, если условия его выдачи больше не соблюдаются. Для недвижимости существенны сохранение собственности и выполнение специальных требований к объекту.
При замене объекта разъяснение 11 циркуляра № 1/2026 устанавливает последовательность: завершить новую подходящую инвестицию, уведомить миграционную службу для проверки, затем продавать прежний объект.
Аренда и использование недвижимости
Пункты 7 и 7А статьи 100 допускают аренду с установленными ограничениями. Циркуляр № 9/2024 разъясняет запрет краткосрочной аренды и субаренды в установленном законом режиме, включая размещение через Airbnb. Для объектов, переведённых в жилое назначение по льготному основанию, дополнительно запрещено использование в качестве юридического адреса или филиала предприятия.
Для недвижимости, приобретённой по прежним и переходным правилам, применимость ограничений оценивается отдельно. Долгосрочная аренда сама по себе не запрещена.
Санкции
Пункт 7А статьи 100 в редакции Закона № 5100/2024 предусматривает отзыв ВНЖ и штраф €50 000 за нарушение указанных запретов использования. За невыполнение требований восстановления к первому продлению предусмотрен штраф €150 000; запрещённая продажа до завершения восстановления также влечёт отзыв ВНЖ и штраф €150 000.
Гражданство Греции
Натурализацию регулирует Кодекс греческого гражданства — Закон № 3284/2004, прежде всего статьи 5 и 5A. В разъяснениях МВД Греции, обновлённых 30.01.2026, постоянный ВНЖ инвестора включён в перечень допустимых видов разрешения для подачи заявления.
Общий срок — семь лет непрерывного законного проживания в Греции до подачи. Дополнительно проверяют знание греческого языка, истории, культуры и государственных институтов, экономическую и социальную интеграцию, соблюдение налоговых и страховых обязанностей, отсутствие установленных законом препятствий. Обычно знания подтверждают экзаменом; существуют исключения.
Следовательно, сохранение Золотой визы при проживании за пределами Греции само по себе не обеспечивает выполнение условий натурализации. Покупка недвижимости не даёт автоматического гражданства.
Налоговый статус инвестора
Налоговое резидентство определяют отдельно от миграционного статуса. Согласно статье 4 Закона № 4172/2013 и разъяснениям AADE, учитываются постоянное или основное место проживания, обычное пребывание и центр жизненных интересов.
Отдельное основание — пребывание в Греции более 183 дней суммарно за любой двенадцатимесячный период, с предусмотренными законом исключениями. Поэтому получение ВНЖ не означает автоматического изменения налогового резидентства: вывод зависит от фактических обстоятельств и применимого соглашения об избежании двойного налогообложения.
