30.08.2024
Законы о недвижимости в Испании
Заметки эксперта

Испания продолжает привлекать инвесторов и покупателей недвижимости со всего мира, но перед покупкой важно разобраться в местных законах. Эта статья предоставит краткий обзор основных законов о недвижимости в Испании, которые должен знать каждый инвестор и владелец недвижимости. Мы рассмотрим ключевые моменты законодательства, касающиеся покупки, владения и продажи недвижимости в Испании, включая права и обязанности собственников, налоги, процедуры регистрации и особенности оформления сделок. Понимание этих законов поможет избежать неприятных сюрпризов и позволит вам уверенно инвестировать в испанскую недвижимость.

Основные законы о недвижимости в Испании 

Основные законы о недвижимости в Испании 

Право собственности на недвижимость в Испании

Чтобы разобраться в законодательстве о недвижимости Испании, стоит начать с прав собственности. В Испании есть несколько типов права собственности, и они различаются в зависимости от условий и степени владения:

  • Полная собственность (Propiedad Plena). Такой тип собственности означает, что владелец обладает полными правами на имущество. Вы можете свободно распоряжаться недвижимостью, включая её аренду, продажу и передачу в наследство.
  • Совместная собственность (Propiedad en Condominio). В этом случае несколько людей могут совместно владеть одной недвижимостью, и у каждого своя определенная доля. Чтобы продать свою долю, вам нужно уведомить совладельцев, которые имеют право преимущественной покупки. 
  • Право на жильё (Derecho de Usufructo). Это право позволяет владельцу пользоваться недвижимостью, которая принадлежит другому человеку. Человек с правом на жильё имеет право проживать в доме или сдавать его в аренду, но не может его продать. Зачастую это право передают пожилым родственникам, которые продолжают проживать в недвижимости, даже если у нее новый владелец.

Регистрация недвижимости

Регистрация недвижимости в Испанском реестре собственности (Registro de la Propiedad) – это важная юридическая процедура, которая подтверждает право собственности на недвижимость и защищает владельца от возможных споров в рамках Законы о недвижимости в Испании.

Процедура регистрации включает в себя следующие этапы:

  1. Подготовка документов:
  • Подтверждение покупки недвижимости (договор купли-продажи).
  • Нотариальный акт (escritura pública): подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус заверяет сделку и передает документы в регистрационную палату для регистрации.
  1. Нотариальный акт и другие необходимые документы подаются в офис регистрации недвижимости. Важно, чтобы все документы были правильно оформлены и нотариально заверены.
  2. Регистратор проверяет представленные документы на соответствие требованиям законодательства. Если все документы в порядке, регистратор вносит данные о новом владельце в реестр.
  3. После завершения регистрации выдается выписка из реестра (Nota Simple), подтверждающая право собственности и содержащая информацию о любых ипотеках или других обременениях на недвижимость.

Это можно сделать онлайн (услуга платная) или лично Регистре собственности Испании по адресу недвижимости.

Об ипотеке для нерезидентов

Если вы хотите взять испанскую недвижимость в ипотеку, имейте в виду что не все банки выдают ипотеку иностранцам. Лучше начать поиск банка заранее, поскольку процесс покупки недвижимости сам по себе не быстрый.

 

Процесс покупки недвижимости в Испании 

Процесс покупки недвижимости в Испании 

Поиск недвижимости

Процесс покупки недвижимости в Испании начинается с поиска подходящего объекта. Это можно сделать несколькими основными способами:

Агентства недвижимости. 

Обращение в агентство недвижимости – один из самых распространенных способов поиска недвижимости в Испании. Агентство недвижимости поможет вам выбрать объект, организует просмотры и будет сопровождать клиента на всех этапах сделки. Наша компания Globe Invest предлагает услуги по поиску элитной недвижимости в Испании и по всему миру.

Онлайн-платформы. 

В последние годы онлайн-платформы стали популярным инструментом для поиска недвижимости. Такие сайты, как Idealista, Fotocasa и Habitaclia, позволяют пользователям фильтровать объекты по различным критериям, таким как цена, местоположение и тип жилья. На этих платформах можно найти как частную недвижимость, так и предложения от агентств.

Прямой контакт с владельцами.

Некоторые покупатели предпочитают искать недвижимость напрямую, без посредников. Это можно сделать через специализированные группы на таких платформах, как местные газеты, социальные сети и Facebook. Прямой контакт с владельцами позволяет сэкономить на комиссионных, но требует более тщательной и тщательной проверки документов.

Покупка недвижимости в Испании: юридические аспекты

Проверка недвижимости в рамках законов о недвижимости в Испании

Когда подходящая недвижимость найдена, необходимо тщательно все проверить:

Оценка недвижимости.

Первым шагом является определение рыночной стоимости недвижимости. Эта оценка может быть проведена с помощью независимого оценщика (tasador) или компании по недвижимости. Оценка устанавливает справедливую цену и позволяет избежать недооценки или переоценки имущества. Например, профессиональная оценка может учитывать такие факторы, как местоположение, площадь, состояние недвижимости и тенденции рынка.

Проверка документации.

Чтобы купить недвижимость, необходимо убедиться в ее законном статусе. Для этого необходимо проверить наличие следующих документов:

  • Разрешения на строительство и уполномоченные экспертные заключения, подтверждающие соответствие здания разрешениям, выданным мэрией, и проекту, утвержденному мэрией.
  • Акты ввода здания в эксплуатацию, сертификаты, подтверждающие пригодность здания для проживания, и другие административные разрешения, свидетельствующие о том, что здание считается пригодным для проживания.
  • Документы о предоставлении услуг, подписанные основными поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, газ, телефон).
  • Энергетический сертификат (Certificado de Eficiencia Energética), подтверждающий уровень энергоэффективности недвижимости
  • Запись о регистрации объекта недвижимости в реестре собственности (новостройки) и требуемое по закону страхование от скрытых строительных дефектов.
  • Свидетельство о регистрации собственности, подтверждающее юридический статус здания.
  • Устав товарищества собственников (или запись в реестре собственности о владении новым зданием в структуре совместной собственности).

К заключению договора о купле-продаже у вас уже должен быть номер NIE и открыт счет в испанском банке.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи (Contrato de Compraventa)это очень важный документ для тех, кто покупает недвижимость в Испании. Договор должен быть составлен правильно и в рамках законов о недвижимости в Испании.

Что должно быть указано в договоре?

Обязательно указать данные о покупателе и продавце, цена, описание недвижимости, условия передачи, способы оплаты, срок завершения сделки.

Также необходимо, чтобы юрист или адвокат проверил договор или помог его составить. Например, в договоре могут быть пункты об ограничении на использование имущества. Такая проверка поможет вам избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Главную роль в заключении сделки играет нотариус (Notario). Он должен проверить законность договора и подлинность подписей сторон сделки. После заверения нотариусом, договор подается в Реестр недвижимости для окончательной регистрации.

Регистрация недвижимости

Когда вы приобретаете недвижимость в Испании, необходимо зарегистрировать её в реестре недвижимости (Registro de la Propiedad). Это юридическое требование защищает права собственника и подтверждает его право на имущество. Процесс регистрации мы описали выше.

Почему это важно?

Регистрация недвижимости это доказательство вашего права на нее, а также гарантия, что больше никто не сможет на нее претендовать. Если недвижимость не зарегистрировать, кто-то другой сможет заявить на нее свои права. Кроме того, вы рискуете получить штраф.

Уплата налогов

Какие налоги нужно учитывать при покупке и владении недвижимостью в Испании по законам о недвижимости в Испании?

Налог на имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI).

Это ежегодный налог, который уплачивается всеми владельцами недвижимости. Размер налога зависит от кадастровой стоимости имущества и меняется в зависимости от региона. К примеру, для квартиры стоимостью 200 000 евро в Мадриде налог может составлять примерно 500 евро в год.

Налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Такой налог выплачивает покупатель при покупке вторичного жилья. Размер налога варьируется в зависимости от региона и составляет от 7% до 10% от стоимости недвижимости. Таким образом, при покупке квартиры за 300 000 евро в Барселоне налог может составить 8% (24 000 евро).

Налог на прибыль от продажи недвижимости (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF).

Покупатель выплачивает этот налог с прибыли, полученной при продаже недвижимости. Ставка зависит от размера прибыли и может составлять от 19% до 26%. Условно, если вы продали недвижимость за 400 000 евро, приобретённую за 300 000 евро, налог может составить до 26 000 евро.

Подоходный налог на недвижимость для нерезидентов (IRNR)

Нерезиденты Испании обязаны уплачивать налог с доходов от недвижимости, даже если недвижимость не сдается в аренду. Если недвижимость сдаётся в аренду, налог составляет 24% от дохода, с возможностью вычета расходов на содержание. При отсутствии арендаторов налог рассчитывается как 24% от 1,1% кадастровой стоимости жилья.

Налог на роскошь (impuesto sobre el patrimonio)

Этот налог обязателен, если стоимость недвижимости превышает установленный порог, который варьируется по регионам. Обычно налог составляет от 0,2% до 2,5% от стоимости объекта.

Помимо налогов, покупатель должен учесть расходы на нотариальные услуги и юридическое сопровождение. Эти расходы обычно составляют 1-2 % от стоимости сделки.

 

Продажа недвижимости: законы о недвижимости в Испании 

Продажа недвижимости: законы о недвижимости в Испании 

Подготовка недвижимости к продаже в рамках законов о недвижимости в Испании.

Процесс продажи недвижимости в Испании начинается с подготовки объекта к продаже. Это включает в себя несколько важных этапов

Оценка недвижимости

Об этом мы уже писали выше, необходимо проверить реальную стоимость вашей недвижимости, прежде чем устанавливать цену.

Оценка состояния недвижимости – нужен ли ремонт, имеются ли мелкие дефекты, которые можно устранить самостоятельно? Если да, то лучше провести небольшой косметический ремонт, чем потерять значительную сумму при продаже.

Подготовьте документы.

Для продажи недвижимости требуется несколько важных документов: выписка реестра собственности (Nota Simple), энергетический сертификат (Certificado de Eficiencia Energética), подтверждающий энергоэффективность недвижимости. Также вам потребуется свидетельство о пригодности жилья – Cédula de Habitabilidad.

Реклама недвижимости

Когда объект недвижимости готов к продаже, ему необходимо привлечь внимание потенциальных покупателей. Это можно сделать в агентствах недвижимости, которые могут профессионально отснять вашу недвижимость и выложить на своей платформе. Вы можете сделать это самостоятельно на таких онлайн-платформах, как Idealista, Fotocasa и Habitaclia. Эти платформы позволяют охватить широкий круг потенциальных покупателей, как национальных, так и международных. Вы также можете связываться с покупателями напрямую, но это требует большей активности, например, организации просмотров и ведения переговоров.

Переговоры.

После того как покупатель найден, начинается этап переговоров. К чему быть готовым на переговорах?

Переговоры о цене: цена – важный момент переговоров. Важно учитывать оценку недвижимости и рыночные условия. Например, если спрос на недвижимость на испанском курорте высок, продавец будет рассчитывать на более высокую цену. Но имейте в виду, что обычно в стоимость закладывается 10% чтобы была возможность поторговаться.

Условия продажи: помимо цены, важно обсудить условия продажи, такие как сроки передачи недвижимости, налоговые платежи и сборы за оформление. Например, продавец может согласиться оплатить услуги нотариуса и некоторые налоги.

Документы: перед заключением сделки важно убедиться, что все документы в порядке. Это включает в себя проверку правоустанавливающих документов, проверку отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, налогам и ипотеке, а также составление договора купли-продажи.

И, наконец, подписание договора – регистрация договора у нотариуса, а после – переход права собственности и передача ключей. Все изменения регистрируются в реестре собственности.

 

Законы о недвижимости в Испании в разных регионах: Особенности

Законы о недвижимости в Испании в разных регионах: Особенности

Испания – страна с высокой степенью децентрализации, где автономные области (регионы) обладают значительными полномочиями, в том числе по регулированию некоторых аспектов недвижимости. Ниже приведены основные различия в налогообложении, правилах регистрации и условиях продажи в различных регионах Испании.

Каталония

Налоги: 

ВКаталонии ставка налога на передачу недвижимости (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) довольно высока и составляет от 10 до 11% по прогрессивной шкале. Есть льготы для социального жилья (7%), многодетных семей, семей с одним родителем, молодых покупателей (до 32 лет), людей с ограниченными возможностями – 5%.

Правила регистрации: 

ВКаталонии существуют уникальные особенности регистрации недвижимости, например, требование предоставить сертификат энергоэффективности перед продажей. Кроме того, Каталония активно поддерживает использование каталанского языка в официальных документах, что может потребовать дополнительного перевода.

Условия продажи:

В регионе действуют строгие правила в отношении условий аренды и продажи жилой недвижимости, особенно в Барселоне, где существуют ограничения на краткосрочную аренду. Это объясняется высокой плотностью населения и желанием контролировать рынок недвижимости.

 

Андалусия

Налоги: 

В Андалусии налог на передачу прав собственности (ITP) 8-10% по прогрессивной шкале, что делает регион более привлекательным для инвесторов и покупателей. Существуют также налоговые льготы для молодежи (до 35 лет) – 8%, и семей с низким уровнем дохода.

Правила регистрации:

Процедура регистрации недвижимости в Андалусии относительно проста и ничем не отличается от национальных правил. Однако в прибрежных районах существуют дополнительные правила по охране окружающей среды, которые могут повлиять на возможность строительства или реконструкции недвижимости.

Условия продажи:

Важно учитывать высокий спрос на курортную недвижимость в Андалусии, особенно в таких курортных зонах, как Коста-дель-Соль. Это делает рынок более конкурентным и требует тщательной проверки документации, особенно при покупке вторичного жилья.

 

Валенсия

Налоги:

Налог на передачу собственности (ITP) в Валенсии составляет сделки с недвижимостью – 10%. Есть льготы для молодых покупателей недвижимости (до 35 лет) – 8%, для многодетных семей с ограниченным доходом, приобретающих социальное жилье – 4%, для людей с ограниченными возможностями – 4%.

Правила регистрации

В Валенсии также обязательно предоставление сертификата энергоэффективности при регистрации недвижимости. Регион активно поддерживает развитие «умных городов», что может повлиять на требования к новым зданиям, в том числе к использованию экологически чистых технологий.

Условия продажи: 

Врегионе Валенсия действуют строгие правила, касающиеся сдачи в аренду туристической недвижимости. Власти штата ввели ограничения на количество разрешений на краткосрочную аренду, чтобы контролировать рынок и не допустить чрезмерного роста цен на жилье.

 

Юридические риски при владении недвижимостью в Испании 

Юридические риски при владении недвижимостью в Испании 

Если вы владеете недвижимостью в Испании, важно учитывать и управлять различными юридическими рисками, которые могут повлиять на принадлежащую вам собственность и ее стоимость. Ниже перечислены основные риски, с которыми могут столкнуться владельцы недвижимости:

Ипотека:

Если приобретаемая недвижимость заложена, покупатель обязан погасить ипотечный кредит, если только продавец не освободит его до продажи. Важно проверить наличие ипотеки до покупки, например, запросив выписку из реестра собственности (Registro de la Propiedad).

Сервитуты:

Сервитуты – это право на использование земли, принадлежащей другому лицу, в определенных целях, например для прохода, прокладки коммуникаций и т. д. Эти права ограничивают использование недвижимости и могут снизить ее стоимость. Перед покупкой важно убедиться, что сервитуты не помешают вам использовать недвижимость по назначению.

Ограничения на строительство:

Некоторые объекты недвижимости могут иметь ограничения на строительство или перепланировку. Это связано с тем, что недвижимость находится в исторической или природоохранной зоне и на нее распространяются особые строительные нормы. Заблаговременная проверка этих ограничений поможет избежать неприятных сюрпризов.

Риск покупки незаконной недвижимости.

В Испании существует опасность приобрести недвижимость, которая была построена с нарушением строительных норм и правил или без соответствующих разрешений. Это может привести к серьезным последствиям, включая штрафы и снос здания. Такие проблемы особенно распространены в сельской местности и на побережье, где владельцы могут незаконно возводить пристройки к своим домам.

Легализация незаконной постройки: 

В некоторых случаях можно узаконить незаконную постройку, но этот процесс занимает много времени и стоит дорого. Покупателям следует избегать подобных рисков, тщательно проверяя все разрешения на строительство перед покупкой недвижимости.

Проблемы с шумом:

Шум от соседей может стать серьезным источником конфликтов, особенно в многоквартирных домах и квартирных блоках. Хотя испанское законодательство предусматривает регулирование шума, на практике разрешение подобных споров может занимать много времени и сил.

Обслуживание мест общего пользования:

Если вы владеете недвижимостью в жилом комплексе, вы будете пользоваться общими помещениями и инфраструктурой. Могут возникнуть споры по поводу распределения расходов на содержание этих объектов и их использования.

Ремонт зданий:

Ремонт зданий в жилищных комплексах также может стать источником конфликтов. Необходимость получения согласия всех собственников на капитальный ремонт и модернизацию может замедлить процесс и привести к разногласиям.

Окупасы:

Если вы не живете в приобретенной недвижимости, то есть риск что ваш дом/квартиру оккупируют местные цыгане, которых нельзя будет выгнать без судебного ордера на выселение.

 

Рекомендации 

Рекомендации 

Для успешного проведения сделки с недвижимостью в Испании важно соблюдать законодательные нормы и минимизировать риски. Необходимо следовать следующим рекомендациям:

Проконсультируйтесь с юристом:

Проконсультируйтесь с юристом: обратитесь к юристу, специализирующемуся на испанской недвижимости. Они помогут вам проверить юридический статус недвижимости, наличие или отсутствие ипотеки, а также помогут избежать ошибок.

Получите консультацию эксперта
Чтобы избежать ошибок и принять информированное решение, мы рекомендуем проконсультироваться со специалистами Globe Invest

    Проверьте документы:

    Тщательно проверьте все документы, включая выписки из реестра собственности и разрешения на строительство. Убедитесь, что они актуальны и соответствуют законодательству. Требуйте копии, задавайте вопросы, делайте фотографии.

    Официальное оформление договора:

    Нотариусы удостоверяют и регистрируют юридическую чистоту договора, обеспечивая правовую защиту договаривающихся сторон.

    Как получить гражданство Испании через покупку недвижимости читайте в нашей статье.

    Заключение

    Испанское законодательство в области недвижимости имеет свои уникальные особенности, и его знание необходимо для успешного владения, покупки и продажи недвижимости в Испании. Юридические аспекты недвижимости в Испании могут показаться запутанными на первый взгляд, особенно для тех, кто никогда не занимался сделками с недвижимостью. Изучите информацию в этой статье, чтобы подготовиться к сделкам с недвижимостью в Испании и избежать потенциальных юридических рисков. Не пренебрегайте помощью юристов и консультантов по недвижимости, специализирующихся на Испании. 


    Эксперты Globe Invest с удовольствием помогут вам в сопровождении сделок покупки и продажи недвижимости. Оставляйте заявку и экономьте драгоценное время!

    ЮРИЙ МУРАШКО
    Директор по инвестиционным стратегиям

     

    FAQ:

    Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения “Золотой визы” в Испании составляет 500 000 евро.

    “Золотая виза” в Испании первоначально выдается на 2 года, после чего ее можно продлить на 5 лет, а затем – на постоянное проживание.

    Помимо стоимости недвижимости, нужно учитывать: Юридические и регистрационные сборы. Налоги (ITP, IVA, налог на имущество). Комиссию агента. Расходы на оформление кредита (если приобретаете недвижимость в ипотеку).

    После 5 лет проживания в Испании с “Золотой визой” можно подать заявление на получение гражданства. Для этого необходимо также владеть испанским языком на уровне B2 и успешно пройти тест по истории и культуре Испании.

    Получить консультацию эксперта
    Юрий Мурашко
    ДРУГИЕ ПУБЛИКАЦИИ
    11.02.2025

    В последние годы статус digital nomad стал настоящей революцией в мире миграции.

    С каждым днём всё больше специалистов осознают, что свобода выбора ...

    06.02.2025

    Стартап-виза в Испании — это уникальная возможность для иностранных предпринимателей, стремящихся запустить или развивать инновационные проекты в одной из самых перспективных стран Европы. Этот ...

    31.01.2025

    Золотая виза Испании долгое время привлекала иностранных инвесторов, предлагая возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости или вложения в экономику страны. Эта ...

    27.01.2025

    Мечтаете работать удалённо, наслаждаясь средиземноморским климатом и культурным разнообразием?

    Испания — это страна, которая предлагает уникальные возможности для цифровых кочевников благодаря программе Digital ...

    23.01.2025

    В 2024 году Португалия продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для миграции россиян. Программа «Золотая виза» предоставляет возможность не только получить вид на жительство, ...

    20.01.2025

    Цифровые кочевники, или Digital Nomads, — это современные профессионалы, которые успешно совмещают работу и путешествия, наслаждаясь свободой выбора мест для жизни и работы. Европа стала ...

    30.12.2024

    В 2024 году программа «Золотая виза Португалии» остаётся одним из самых востребованных миграционных маршрутов для россиян, ищущих новые возможности для жизни, работы и бизнеса. Португалия ...

    27.12.2024

    Золотая виза Испании долгое время оставалась одной из самых популярных программ привлечения иностранных инвестиций. Она предлагала инвесторам возможность получить вид на жительство в обмен на ...

    27.12.2024

    В эпоху удаленной работы и глобальной мобильности все больше профессионалов стремятся найти идеальный баланс между карьерой и образом жизни. Испания, с ее мягким климатом, богатой ...

    20.12.2024

    Валенсия — это город, где переплетаются богатая история, современные удобства и непревзойдённое качество жизни. Как третий по величине город Испании, она притягивает как туристов, так ...

    telegram-app
    whatsapp--v1