19.06.2024
Покупка недвижимости в Испании: распространенные ошибки

Покупка недвижимости в Испании может стать отличным вложением и прекрасным шансом для изменения образа жизни. Однако, как и в любом другом процессе, здесь есть свои нюансы и подводные камни. Нередко желающие купить недвижимость в Испании сталкиваются с различными трудностями и совершают ошибки, которые можно было бы избежать при должной подготовке. Например, непроверенные документы на недвижимость или неправильный расчет бюджета могут стать большой проблемой. Цель этой статьи — предоставить полезные советы и помочь вам избежать распространенных ошибок при покупке недвижимости в Испании.

 

Ошибка 1: Непроверенные документы на недвижимость

Непроверенные документы на недвижимость

Одной из самых серьезных ошибок при покупке недвижимости в Испании является недостаточная проверка документов на недвижимость. Это может привести к ряду проблем, таких как невозможность регистрации собственности или возникновение судебных разбирательств в будущем. Прежде чем купить недвижимость в Испании важно убедиться, что все документы на право собственности и другие юридические документы находятся в полном порядке, чтобы избежать таких неприятностей.

Почему это важно?

  1. Право собственности.
    Если документы не подтверждают право собственности продавца, сделка может быть признана недействительной. Это означает, что вы можете потерять вложенные деньги и остаться без недвижимости.
  2. Обременения и долги.
    Недвижимость может быть обременена ипотекой, арестами или другими долговыми обязательствами. Если такие обременения не будут выявлены до покупки, вы можете стать ответственными за долги предыдущего владельца.
  3. Судебные разбирательства.
    Недостаточная проверка документов может привести к судебным спорам с третьими лицами, которые могут предъявить свои права на недвижимость. Это может потребовать значительных затрат на юридическую защиту и привести к потере собственности.

Шаги по проверке документов

  1. Закажите Nota Simple.
    Это краткая выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad), содержащая основную информацию о недвижимости, включая право собственности, обременения и описания.
  2. Проверьте историю собственности.
    Убедитесь, что цепочка прав собственности непрерывна и безупречна.
  3. Проверьте наличие лицензий и разрешений.
    Убедитесь, что все строительные и эксплуатационные разрешения в порядке.
  4. Сравните кадастровую и реестровую информацию.
    Убедитесь, что данные в кадастре и реестре совпадают и отражают реальное состояние объекта.

Полезные ссылки и ресурсы

  • Проверка юриста.
    На сайте General Council of Spanish Lawyers (CGAE) можно найти информацию о лицензированных юристах.
  • Отзывы о юристах.
    Сайты с отзывами, такие как Trustpilot, и Avvo (для международных юристов), помогут вам узнать мнение других клиентов.
  • Реестр недвижимости и информацию о недвижимости можно получить на официальном сайте Registro de la Propiedad.

 

Ошибка 2: Неправильный выбор юриста

Неправильный выбор юриста

Выбор опытного и надежного юриста — ключевой момент для тех, кто желает купить недвижимость в Испании. Несомненно, неправильный выбор может привести к недоразумениям, юридическим проблемам и даже финансовым потерям. Как не ошибиться с выбором специалиста и избежать мошенничества мы объясним ниже, опираясь на примеры и полезные ресурсы.

Почему это важно?

  1. Проверка документов.
    Юрист проверяет все документы на недвижимость, чтобы убедиться в их подлинности и отсутствии обременений. Без этой проверки покупка может быть признана недействительной.
  2. Юридические аспекты.
    Юрист знаком с местными законами и поможет вам избежать нарушения законодательства, что может привести к судебным разбирательствам.
  3. Переговоры и договоры.
    Юрист поможет вам правильно составить и заключить договор купли-продажи, чтобы защитить ваши интересы и избежать недоразумений.
  4. Финансовая безопасность.
    Юрист проконтролирует финансовые аспекты сделки, чтобы предотвратить мошенничество и потери.

Советы по выбору юриста

Ищите юриста с хорошей репутацией и опытом в сфере недвижимости

  • Репутация и опыт.
    Убедитесь, что юрист имеет хорошую репутацию и значительный опыт в сфере недвижимости. Специалист с опытом знает все нюансы и сможет защитить ваши интересы.
  • Проверка лицензии.
    Убедитесь, что юрист имеет действующую лицензию. Это можно проверить на сайте General Council of Spanish Lawyers (CGAE), где вы найдете информацию о лицензированных юристах в Испании.

Попросите рекомендации и читайте отзывы клиентов

  • Рекомендации.
    Попросите рекомендации у друзей, знакомых или коллег, которые уже покупали недвижимость в Испании. Личный опыт и отзывы могут быть очень полезны.
  • Отзывы клиентов.
    Читайте отзывы о юристах на различных платформах, таких как Trustpilot и Avvo (для международных юристов). Это поможет вам оценить качество услуг и профессионализм юриста.

Чем может быть опасен непроверенный юрист?

  • Неопытный юрист может не выявить обременения.
    Например, покупатель может обнаружить, что его недавно приобретенная квартира была заложена под ипотеку предыдущего владельца. Это может произойти потому, что юрист не проверил реестр недвижимости должным образом.
  • Мошеннические схемы.
    В некоторых случаях недобросовестные юристы могут быть замешаны в мошеннических схемах, где покупатель теряет свои деньги и не получает недвижимость.

 

Ошибка 3: Незнание налогов на недвижимость

Незнание налогов на недвижимость

Покупка недвижимости в Испании сопровождается различными налогами, которые необходимо учитывать. Кроме того, непонимание налоговой системы может привести к неожиданным финансовым расходам и неприятным сюрпризам. В этой статье мы рассмотрим основные налоги, с которыми столкнутся те, кто хочет купить жилье в Испании, и дадим советы по планированию расходов.

Основные налоги при покупке недвижимости:

Налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

Этот налог уплачивается при покупке вторичного жилья. Ставка варьируется в зависимости от региона, обычно составляя от 6% до 10% от стоимости недвижимости. Допустим, вы купили квартиру в Барселоне за 200,000 евро. Ставка ITP в Каталонии составляет 10%, поэтому вам нужно заплатить 20,000 евро в качестве налога.

НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) и гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

НДС уплачивается при покупке новой недвижимости от застройщика и составляет 10% от стоимости жилья. Гербовый сбор обычно составляет от 0.5% до 1.5% от стоимости недвижимости, в зависимости от региона. Например, если вы купите новостройку в Валенсии за 250,000 евро, то заплатите 25,000 евро в виде НДС и 2,500 евро в виде гербового сбора.

Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Это ежегодный налог, который уплачивается владельцами недвижимости. Ставка варьируется в зависимости от муниципалитета и составляет от 0.4% до 1.1% от кадастровой стоимости недвижимости. таким образом, если у вас есть дом в Севилье с кадастровой стоимостью 150,000 евро, то ставка IBI в Севилье составляет 0.7%, поэтому вы платите 1,050 евро ежегодно.

Советы по планированию налоговых расходов:

Ознакомьтесь с основными налогами

  • Исследуйте ставки налогов в вашем регионе.
    Разные регионы Испании имеют разные налоговые ставки. Узнайте, какие налоги и в каком размере вам предстоит платить. На сайте Службы налогового управления Испании (Agencia Tributaria) можно найти информацию о налоговых ставках и обязательствах.

Планируйте свои расходы с учетом налоговых обязательств

  • Учтите все налоги на недвижимость в Испании при расчете бюджета.
    Включите все налоги в ваш общий бюджет на покупку недвижимости. Это поможет избежать неприятных сюрпризов. Например, если вы планировали купить дом за 300,000 евро, то с учетом налога на передачу имущества (10%) и других сборов, вам потребуется дополнительно 33,000 евро.
  • Проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
    Налоговый консультант поможет вам правильно рассчитать налоги и спланировать ваши расходы. Список сертифицированных налоговых консультантов можно найти на сайте Consejo General de Economistas.

Проверьте льготы и исключения

  • Изучите возможные льготы.
    В некоторых случаях можно воспользоваться налоговыми льготами или исключениями, которые могут снизить налоговую нагрузку. В некоторых регионах молодые покупатели или многодетные семьи могут получить льготы по налогу на передачу имущества.

 

Ошибка 4: Незнание юридических тонкостей

Незнание юридических тонкостей

Испанское законодательство о недвижимости имеет свои особенности и сложности. Кроме того, незнание юридических тонкостей может привести к серьезным проблемам, таким как недействительность сделки, штрафы или даже потеря имущества. Обязательно учтите наши советы ниже, как проверить документы перед покупкой недвижимость в Испании.

Почему это важно?

Недействительные сделки

Покупка недвижимости без надлежащего нотариального заверения может привести к недействительности сделки. В Испании все сделки с недвижимостью должны быть заверены нотариусом и зарегистрированы в Реестре недвижимости. Необходимо заключать сделки через нотариуса, который проверит все необходимые документы на недвижимость в Испании и обеспечит законность сделки.

Нарушение правил зонирования и строительства

Построив дом или сделав крупное обновление без получения необходимых разрешений, вы можете столкнуться с требованием сноса или штрафами от местных властей. Перед покупкой или строительством ознакомьтесь с местными правилами зонирования и получите все необходимые разрешения.

Советы по избежанию юридических ошибок

  1. Консультируйтесь с юристом по всем аспектам процесса покупки
  2. Узнайте о своих правах и обязанностях как покупателя недвижимости в Испании

 

Ошибка 5: Неправильный выбор района для покупки недвижимости в Испании

Неправильный выбор района для покупки недвижимости в Испании

Выбор правильного района для покупки недвижимости в Испании имеет огромное значение. Это не просто вопрос комфорта, но и безопасности, удобства и долгосрочной удовлетворенности покупкой. Неправильный выбор района может привести к множеству неудобств и разочарований тем, кто хочет осуществить покупку недвижимости в Испании.

Примеры важности выбора района для покупки недвижимости в Испании

Соответствие образу жизни

Если вы ведете активный образ жизни и любите спортивные мероприятия, вам подойдет район с хорошими спортивными комплексами, парками и велосипедными дорожками. Например, районы с близостью к морю, такие как Коста-Брава или Марбелья, предлагают отличные условия для водных видов спорта и пляжного отдыха.

Безопасность и уровень преступности

Семьи с детьми предпочтут более спокойные и безопасные районы с хорошими школами и детскими площадками. Районы, такие как Чамартин в Мадриде или Педральбес в Барселоне, известны своей безопасностью и высокими стандартами жизни.

Инфраструктура и удобства

Если вы часто пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на районы с хорошей транспортной доступностью. Важными аспектами могут быть наличие метро, автобусов, а также близость к торговым центрам и медицинским учреждениям.

Советы по выбору района

Исследуйте различные районы

Используйте сайты, такие как Idealista, Fotocasa и Numbeo для поиска недвижимости и получения информации о различных районах. На этих платформах можно найти данные о средней стоимости жилья, доступных удобствах и уровне безопасности.

Проведите время в выбранном районе

Чтобы убедиться в своем выборе недвижимости проведите несколько дней в районе, чтобы почувствовать его атмосферу. Например, посетите местные кафе, парки и магазины, чтобы понять, насколько район соответствует вашим ожиданиям. Поговорите с местными жителями и владельцами бизнеса, чтобы получить инсайдерскую информацию о районе, его преимуществах и недостатках. Также рекомендуем посетить район в разное время дня и недели, чтобы оценить его оживленность, безопасность и уровень шума.

Другие полезные ресурсы для проверки района:

Expatistan: сайт сравнивает стоимость жизни в различных городах и районах мира.

Niche: платформа предлагает обзоры и рейтинги районов, школ и удобств, что может быть полезным для семей.

 

Ошибка 6: Неправильный расчет бюджета перед покупкой недвижимости в Испании

Неправильный расчет бюджета перед покупкой недвижимости в Испании

Реалистичный расчет бюджета — важный шаг для тех, кто хочет купить недвижимость в Испании. Помимо стоимости самого объекта, необходимо учитывать дополнительные расходы, такие как налоги, сборы, расходы на обслуживание и ремонт. К сожалению, недооценка этих затрат может привести к финансовым затруднениям и затруднениям в содержании имущества. Рассмотрим более подробно, какие расходы необходимо учитывать и как правильно составить бюджет перед покупкой недвижимости в Испании.

Помимо стоимости недвижимости и налогов, указанных выше, учтите также:

Юридические и нотариальные расходы

Обычно составляет от 1% до 2% стоимости недвижимости. Если вы покупаете дом за 300,000 евро, расходы на юриста и нотариуса могут составить от 3,000 до 6,000 евро.

Регистрация недвижимости

Плата за регистрацию собственности в Регистре недвижимости обычно стоит от 300 до 1,000 евро, в зависимости от стоимости недвижимости и региона.

Оценка недвижимости

Плата за оценку стоимости недвижимости, которую обычно требует банк при оформлении ипотеки. Стоимость оценки может составлять от 300 до 600 евро. 

Комиссия агентства недвижимости

Если вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, вам нужно будет заплатить комиссию, которая обычно составляет от 3% до 5% стоимости объекта. При покупке квартиры за 200,000 евро комиссия агентства может составить от 6,000 до 10,000 евро.

Расходы на ипотеку

Это включает в себя плату за оформление ипотеки, страхование и другие связанные расходы. Сумма расходов может составить от 1% до 3% суммы ипотечного кредита. Если вас интересует, как получить ипотеку в Испании, обратитесь к специалистам Globe Invest.

Также учтите регулярные расходы на содержание недвижимости

Коммунальные услуги и обслуживание

Ежемесячные расходы на воду, электричество, газ, интернет, а также на обслуживание общих территорий и ремонт. В среднем, владелец квартиры может тратить от 100 до 300 евро в месяц на коммунальные услуги и обслуживание.

Страхование недвижимости

Страхование дома или квартиры от различных рисков, таких как пожар, наводнение и кража, очень важно. Стоимость страховки может варьироваться от 200 до 600 евро в год в зависимости от типа недвижимости и уровня покрытия.

Расходы на ремонт и обновление

Ремонт может стоить от 1,000 до 10,000 евро в год, в зависимости от объема и сложности работ.

Советы по составлению бюджета

Составьте подробный бюджет, включающий все возможные расходы

  • Создайте список всех возможных расходов: включите в бюджет все налоги, сборы, юридические расходы, коммунальные услуги, страхование и ремонт. Вы можете использовать онлайн-калькуляторы, такие как Spanish Property Insight (доступен по подписке) для оценки расходов на покупку недвижимости в Испании.
  • Учтите непредвиденные расходы на случай непредвиденных затрат, например, на ремонт или изменение налоговых ставок. Рекомендуем добавить 10% к вашему общему бюджету в резервный фонд.
  • Обновляйте бюджет регулярно: пересматривайте и обновляйте свой бюджет с учетом изменений в налоговом законодательстве, стоимости коммунальных услуг и других факторов.

 

Ошибка 7: Недостаточное знание испанского языка

Недостаточное знание испанского языка

Недостаточное знание испанского языка может стать серьезным препятствием на пути к успешной покупке недвижимости в Испании. Язык играет ключевую роль не только в процессе общения с местными специалистами, но и в понимании юридических документов и нюансов сделки. Таким образом игнорирование этого фактора может привести к недопониманию, ошибкам и даже финансовым потерям.

Почему язык важен?

  1. Контракт на покупку недвижимости содержит множество юридических терминов и деталей, которые могут быть упущены или неправильно истолкованы без знания языка. Нередко условия по налогам, обязательствам сторон и правам могут быть неясными. Таким образом, подписание контракта с непонятными условиями может привести к юридическим и финансовым проблемам в будущем.
  2. При взаимодействии с риэлторами, юристами, банками и нотариусами важно правильно понимать и передавать информацию. Например, риэлтор может предоставить важные детали о недвижимости, которые могут повлиять на ваше решение. Недопонимание может привести к пропуску важных деталей, задержкам в процессе и недостоверной информации.

Советы по преодолению языкового барьера

  1. Изучите основы испанского языка, это можно сделать как с помощью приложений вроде Duolingo или онлайн курсов как Babbel и Rosetta Stone. Также вам могут помочь видеоуроки по испанскому для начинающих на Youtube.
  2. Воспользуйтесь услугами переводчика при необходимости. Местные агентства переводов или фриланс-платформы, такие как ProZ и Upwork, предлагают услуги профессиональных переводчиков. Также используйте онлайн переводчики, такие как Google Translate – сканируйте документы для общего понимания содержания.

Покупка недвижимости в Испании — это сложный процесс, требующий внимательности и подготовки. Тем, кто мечтает о покупке недвижимости в Испании, стоит учитывать не только сумму за саму квартиру или дом, а также налоги, комиссию риелтора и другие описанные выше расходы. Помимо этого стоит также заранее изучить выбранный район, сравнить варианты и, возможно, прибегнуть к помощи проверенных специалистов – юриста, переводчика и нотариуса. Избегая распространенных ошибок и следуя нашим советам, вы сможете сделать этот процесс более гладким и успешным. Если вам нужна дополнительная информация или профессиональная помощь, не стесняйтесь обращаться к специалистам Globe Invest. Ваше будущее в Испании может быть безоблачным и радостным, если правильно подойти к процессу покупки недвижимости.

ЮРИЙ МУРАШКО
Директор по инвестиционным стратегиям

 

FAQ:
Получить консультацию эксперта
Юрий Мурашко
ДРУГИЕ ПУБЛИКАЦИИ
11.02.2025

В последние годы статус digital nomad стал настоящей революцией в мире миграции.

С каждым днём всё больше специалистов осознают, что свобода выбора ...

06.02.2025

Стартап-виза в Испании — это уникальная возможность для иностранных предпринимателей, стремящихся запустить или развивать инновационные проекты в одной из самых перспективных стран Европы. Этот ...

31.01.2025

Золотая виза Испании долгое время привлекала иностранных инвесторов, предлагая возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости или вложения в экономику страны. Эта ...

27.01.2025

Мечтаете работать удалённо, наслаждаясь средиземноморским климатом и культурным разнообразием?

Испания — это страна, которая предлагает уникальные возможности для цифровых кочевников благодаря программе Digital ...

23.01.2025

В 2024 году Португалия продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений для миграции россиян. Программа «Золотая виза» предоставляет возможность не только получить вид на жительство, ...

20.01.2025

Цифровые кочевники, или Digital Nomads, — это современные профессионалы, которые успешно совмещают работу и путешествия, наслаждаясь свободой выбора мест для жизни и работы. Европа стала ...

30.12.2024

В 2024 году программа «Золотая виза Португалии» остаётся одним из самых востребованных миграционных маршрутов для россиян, ищущих новые возможности для жизни, работы и бизнеса. Португалия ...

27.12.2024

Золотая виза Испании долгое время оставалась одной из самых популярных программ привлечения иностранных инвестиций. Она предлагала инвесторам возможность получить вид на жительство в обмен на ...

27.12.2024

В эпоху удаленной работы и глобальной мобильности все больше профессионалов стремятся найти идеальный баланс между карьерой и образом жизни. Испания, с ее мягким климатом, богатой ...

20.12.2024

Валенсия — это город, где переплетаются богатая история, современные удобства и непревзойдённое качество жизни. Как третий по величине город Испании, она притягивает как туристов, так ...

telegram-app
whatsapp--v1