Что произошло
Тбилиси: Инвестбанк опубликовал апрельский обзор рынка недвижимости столицы.
По данным исследования, в апреле 2026 года продажи новых квартир достигли третьего по величине месячного показателя с 2022 года.
Цифры внушительные. За месяц в Тбилиси продали 3 641 квартиру — это на 10,7% больше, чем годом ранее.
За сухими данными виден понятный сигнал:
→ спрос на жильё в столице остаётся стабильно высоким.
Почему это важно
Контекст здесь решает всё. Рынок не просто растёт, а набирает обороты в деньгах.
За первые четыре месяца 2026 года в Тбилиси продали 14 548 квартир, а общий объём рынка достиг 1,3 млрд долларов — на 22,4% больше, чем годом ранее.
И вот ключевая деталь, которую часто упускают. Все эти суммы считаются в долларах, а не в лари.
Поэтому для покупателя всё упирается в один вопрос:
— сколько лари он отдаст за каждый долларовый квадратный метр.
Что это означает на практике
И вот здесь на сцену выходит курс лари. По последним данным Нацбанка, он установился на отметке 2,6653 лари за доллар.
Логика простая. Цена в долларах может стоять на месте. Но в пересчёте на лари она меняется вместе с курсом.
Это значит:
— укрепление лари делает «долларовое» жильё дешевле для местных — ослабление, наоборот, мгновенно поднимает реальную цену — а сами ценники в долларах при этом могут даже не двигаться
Иными словами, для покупателя с доходом в лари курс — такой же важный фактор, как и сама стоимость метра.
Кто покупает квартиры в Тбилиси
Картина по покупателям тоже показательна. И она объясняет, почему валюта так важна.
По данным за первые четыре месяца 2026 года, 75% покупателей — граждане Грузии, 11% — граждане Израиля, 3% — России и ещё 11% — других стран.
Спрос концентрируется в среднем и бюджетном сегментах:
— 53,5% продаж пришлось на квартиры среднего размера (51–80 кв.м) — 51,8% сделок — в бюджетном сегменте дешевле 1 100 долларов за кв.м
То есть основной покупатель — местный, с доходом и расходами, завязанными на курс лари.
Что это значит в широком смысле
Грузинский рынок недвижимости живёт в логике «двух валют» одновременно.
С одной стороны — долларовые цены. С другой — доходы и расчёты в лари. И между ними постоянно стоит обменный курс.
Фактически это означает:
— стоимость жилья для местных и иностранцев считается по-разному — валютные колебания напрямую влияют на покупательную способность — устойчивость лари становится частью самой стоимости квадратного метра
Поэтому тренд движется:
→ от простого вопроса «сколько стоит квартира» → к вопросу «в какой валюте вы платите и как защищены от курса».
Вывод
Апрельский обзор показывает: рынок жилья Тбилиси на подъёме, но его реальная цена зависит от валюты.
— цены номинированы в долларах, поэтому курс лари напрямую влияет на стоимость покупки — для дохода в лари важна не только цена метра, но и обменный курс — значение валютной устойчивости при крупных покупках будет только расти
Поэтому ключевым активом становится уже не сам факт покупки недвижимости, а:
→ доступ к разным валютам и устойчивой банковской инфраструктуре для безопасных международных платежей.
Именно поэтому всё больше людей при инвестициях за рубежом заранее оформляют ВНЖ и зарубежные счета. Так они получают стабильный доступ к платежам, переводам и финансовой системе независимо от колебаний местной валюты.
Мы сопровождаем оформление ВНЖ и открытие счетов под ключ — от выбора страны до получения статуса и банковской интеграции.
