Что показали цифры
Расклад по Греции выглядит нелогично на первый взгляд. Но внутренне он вполне последователен.
Динамика за июнь год к году такая:
- предложение доступных объектов сократилось на 2,5%
- спрос снизился на 2,1%
- средняя ставка за ночь выросла на 12,2%, до €178,8
- RevPAR вырос на 11%, до €115,4
- заполняемость осталась практически неизменной — 64,5%
Разрыв с континентом очевиден. Средний рост ставок по Европе составил 7,5% — почти вдвое меньше греческого.
Иными словами, объектов стало меньше, а денег с каждого — больше.
Почему упал спрос
Снижение бронирований здесь не тревожный сигнал. У него понятные технические причины.
Спрос в Греции просел вслед за общеевропейским трендом.
Играют роль два фактора. Первый — высокая стоимость транспорта. Второй — исключительно сильный туристический сезон прошлого года, создавший тяжёлую базу сравнения.
Заполняемость это почти не задело. Она удержалась за счёт сокращения самого предложения.
Роль регулирования
Ключ ко всей картине — меры, вступившие в силу в октябре 2025 года. И сработали они не так, как обычно предполагают.
По оценке AirDNA, предложение сократилось без нарушения баланса рынка.
Заполняемость осталась по сути прежней. То есть ушедшие с рынка объекты перераспределились между оставшимися.
Отсюда и ценовой эффект. Меньше предложения при сопоставимом спросе — выше ставка.
Сам рынок аналитики описывают как входящий в более зрелую фазу.
Общеевропейский фон
Греческие цифры выглядят особенно контрастно на фоне континента. Там картина ровнее.
По июльским данным AirDNA, европейский RevPAR вырос на 7,7% год к году, средние ставки — на 8,2%, до €159,20, а заполняемость снизилась на 0,3 п.п., до 69,2%.
Предложение при этом продолжает расти: количество доступных объектов увеличилось на 1,9%, до 4,18 млн.
Показателен пример Испании. Там спрос упал на 11,8%, а предложение сократилось на 12,5% — регуляторные изменения продолжают выдавливать объекты с рынка.
Сезон при этом растягивается. По состоянию на 11 августа спрос на сентябрь опережал прошлогодний на 6,9%, на октябрь — на 6%, а ставки на эти месяцы шли с опережением на 12,9% и 14,3% соответственно.
Что это значит в широком смысле
История греческого рынка — наглядный пример того, как работает регулирование краткосрочной аренды.
Раньше ограничения воспринимались как удар по доходности инвестора. Однако теперь картина иная:
- сокращение предложения поддерживает ставки оставшихся объектов
- рынок теряет в объёме, но выигрывает в цене
- выигрывают те, кто прошёл легализацию и остался в рынке
Поэтому тренд очевиден:
→ от рынка широкого доступа → к рынку с ограниченным входом и высокой ставкой.
Для тех, кто рассматривает южную Европу как источник арендного дохода, вывод простой. Ценность объекта всё сильнее зависит от того, разрешено ли им пользоваться по назначению.
Вывод
Данные AirDNA показывают: ужесточение правил краткосрочной аренды повышает доходность тех, кто остаётся в легальном поле.
- ставка за ночь в Греции выросла на 12,2% против 7,5% в среднем по Европе
- предложение сократилось на 2,5%, но заполняемость удержалась на 64,5%
- значение своевременно оформленных прав на сдачу жилья будет только расти
