Что произошло
Законодатели штата Нью-Йорк планируют ввести новый налог на покупку жилья в NYC:
— ставка: 1% от цены сделки — порог: от $1 млн — платит: покупатель — формат: только сделки за наличные
Спикер Ассамблеи Карл Хисти официально подтвердил: налог входит в пакет помощи городу объёмом $8 млрд, согласованный губернатором Кэти Хокул.
Параллельно обсуждается расширение налога на весь штат — Хэмптонс, долину Гудзона, Вестчестер.
Почему тема вообще появилась
Нью-Йорк столкнулся с серьёзным бюджетным дефицитом.
Существующая система при этом создавала структурный дисбаланс:
— покупатели с ипотекой платят mortgage recording tax: 1,8–1,925% от суммы кредита — покупатели за наличные — не платят ничего
При этом наличные сделки занимают огромную долю рынка.
По данным Center for New York City Neighborhoods:
→ 60% всех продаж в NYC — сделки за наличные → 9 из 10 сделок в премиальном сегменте — без ипотеки
С 2023 по 2025 год число наличных сделок от $1 млн выросло на 15% — до ~4 500 сделок в год.
Почему именно сейчас
Бюджет города под давлением сразу с нескольких сторон.
Рынок при этом остаётся активным, но неравномерным.
В I квартале 2026 года:
— Манхэттен: 2 458 сделок, падение на 15,9% год к году — Бруклин: 2 152 сделки, падение на 20,2% — медианная цена на Манхэттене: $1,285 млн (+8%)
То есть цены растут — а объём сделок падает. Город теряет доходы, но богатые покупатели продолжают покупать — просто без ипотеки, и значит, без налога.
Именно этот разрыв и закрывает новый налог.
Цифры: что это даст бюджету
Только по Нью-Йорку ожидаемый эффект — $160 млн в год.
Для сравнения, существующий mortgage recording tax уже приносит городу $812 млн в год (бюджет на 2026 год).
Параллельно обсуждается pied-à-terre tax на вторые дома стоимостью от $5 млн:
— под действие попадут ~10 000 объектов в NYC — ожидаемый доход: $500 млн в год
Но есть важный нюанс
По последним данным на конец мая — налог на наличные сделки может быть исключён из финального бюджета.
По данным Bloomberg, переговоры продолжаются, и от части инициатив готовы отказаться.
При этом:
— pied-à-terre tax на вторые дома сохраняется — общий бюджет штата объёмом $268 млрд ещё не финализирован
То есть ситуация остаётся подвижной.
Почему это серьёзный сигнал
Даже если конкретный налог на наличные покупки не примут — сам факт его появления показателен.
Нью-Йорк системно ищет способы:
— обложить налогом состоятельных покупателей — выровнять условия для ипотечных и наличных сделок — закрыть бюджетный дефицит за счёт недвижимости, а не подоходного налога
Губернатор Хокул прямо отвергла рост налогов на доходы и корпорации.
→ Значит, давление на рынок недвижимости будет продолжаться.
Что это значит для состоятельных покупателей
Нью-Йорк перестаёт быть юрисдикцией с нулевой налоговой нагрузкой при наличных сделках.
Раньше схема выглядела так:
— купить за наличные → избежать mortgage recording tax — купить второй объект → никакого дополнительного налога — держать апартаменты пустыми → без санкций
Теперь ситуация меняется:
— наличные сделки от $1 млн → возможный налог 1% — вторые дома от $5 млн → отдельный ежегодный сбор — давление на «пустые» апартаменты → продолжает расти
Вывод
Нью-Йорк движется в сторону системного налогообложения премиального рынка недвижимости.
— наличные сделки теряют налоговое преимущество — вторые дома становятся отдельной статьёй расходов — бюджетное давление на рынок будет только усиливаться
При этом пока рано говорить о принятых решениях — финальный бюджет штата ещё не подписан.
Но рынок уже получает чёткий сигнал:
→ эпоха «невидимых» наличных сделок в Нью-Йорке подходит к концу.
