Что происходит
Греция: рынок недвижимости фиксирует рост 27 кварталов подряд — по данным Банка Греции.
При этом картина по регионам разная:
— Афины: +5,5% год к году в I кв. 2025 — Салоники: +10% год к году в I кв. 2025 — региональные рынки за пределами двух столиц: +7,3%
Средняя стоимость квадратного метра по стране — €2 647 (август 2026), против €2 408 в 2023 году.
Почему Салоники — новый фокус инвесторов
Салоники сегодня показывают самый высокий темп роста среди крупных городов Греции.
Спрос поддерживается сразу несколькими факторами:
— 5 университетов и крупный студенческий рынок аренды — развитая логистика и городская экономика — открытие новой ветки метро Kalamaria в начале 2026 года — более низкий порог входа, чем в Афинах
Ставки аренды в Салониках — около €10,4 за м², в Афинах — свыше €11 за м².
Рост арендных ставок в обоих городах по итогам 2025 года: +7,8% год к году.
Доходность: где реально зарабатывают
Средняя валовая доходность аренды в Греции — 4,4% по стране.
Но картина по сегментам сильно отличается:
— малые квартиры в Афинах и Салониках: 5,5–7% — отдельные объекты в центральных районах Афин: до 9% — региональные города — Патры, Лариса, Ираклион: свыше 5,5% — люксовые виллы: около 3%
Острова с международными аэропортами — Родос, Крит, Корфу, Закинф:
→ средний прирост стоимости +11,3% в год начиная с 2021 года → валовая доходность вилл: ~6,8% при загрузке ~87%
Почему именно регионы — новая точка роста
Ещё недавно Греция воспринималась как рынок двух городов: Афин и Салоник.
Теперь ситуация меняется.
Пелопоннес: рост цен +15–20% с 2020 года — Каламата, Нафплион и прилегающие районы.
Патры: доходность аренды 4,81% — второй результат среди крупных городов.
Перистери (пригород Афин): рост стоимости +42,3% после открытия метро с 2021 года.
Причина одна: покупатели уходят из перегретых и дорогих локаций — в те, где ещё есть цена входа и арендный спрос.
Структурный фактор: арендаторов становится больше
Доля арендаторов в Греции стабильно растёт.
По данным Eurostat:
— 2010 год: 22,8% домохозяйств снимают жильё — 2024 год: 30,3%
Это один из самых быстрых структурных сдвигов в ЕС.
При этом Греция уже занимает первое место в ЕС по доле домохозяйств с высокой нагрузкой жилищных расходов — рынок аренды перегрет с точки зрения доступности для местных жителей.
Для инвестора это означает:
→ устойчивый арендный спрос сохраняется → вакантность в хорошо расположенных объектах — 4–7% (2–4 недели в год)
Но есть важный нюанс
Доходность постепенно сжимается.
Причина проста: цены на покупку растут быстрее арендных ставок.
— рост продажных цен в 2025 году: +10% год к году — рост арендных ставок: +7,2% год к году
Чистая доходность после налогов и управления в среднем — около 3,2%.
Налог на доход от аренды в Греции прогрессивный:
— до €12 000/год — 15% — €12 001–35 000 — 35% — свыше €35 000 — 45%
Что это значит для инвестора
Греция остаётся одним из наиболее привлекательных рынков Южной Европы — но окно высокой доходности сужается.
Ещё 2–3 года назад можно было войти по низкой цене и получить 6–8% без особых усилий.
Сейчас логика другая:
— премиальные локации — Афины, Миконос, Санторини — это сохранение капитала и ликвидность — реальная доходность — в региональных городах и развивающихся пригородах — максимальный потенциал роста — острова с аэропортами и Пелопоннес
Вывод
Греция продолжает уверенно расти — 27 кварталов подряд без остановки.
— Салоники обгоняют Афины по темпу роста — регионы дают доходность выше столичной — структурный спрос на аренду только усиливается
При этом рынок становится более сложным:
— доходность сжимается — налоговая нагрузка высокая — разрыв между ценой входа и арендным доходом растёт
Но для тех, кто выбирает правильную локацию и стратегию:
→ Греция остаётся одним из немногих рынков Европы, где ещё можно купить доходный объект без семизначного бюджета.
