Страны / Регионы: Кипр

Кипр и Шенген: почему 2027 год остаётся ориентиром

Власти Кипра ранее обозначали конец 2026 — начало 2027 года как ожидаемый период принятия политического решения. Такая оценка опубликована в официальном сообщении президентской администрации от 21 мая. Но срок принятия решения нельзя автоматически считать датой начала новых правил поездок.

Для присоединения требуется завершить предусмотренную ЕС процедуру. После оценки готовности необходимо единогласное одобрение на уровне Совета ЕС и консультация с Европарламентом.

Поэтому мы рассматриваем возможное вступление в 2027 году как перспективу, которую ещё предстоит закрепить юридически.

Что изменится для владельцев ВНЖ Кипра

Главное ожидаемое преимущество — краткосрочные поездки в другие государства Шенгенской зоны без отдельной шенгенской визы.

По общему правилу, обладатель действительного ВНЖ государства Шенгена может посещать другие страны зоны до 90 дней в течение любого 180-дневного периода. Для этого нужны действительный проездной документ и соблюдение остальных условий въезда. Такое право предусмотрено статьёй 21 Конвенции о применении Шенгенского соглашения.

После полноценного присоединения Кипра этот механизм сможет применяться к кипрским разрешениям на проживание, признаваемым шенгенскими правилами. Конкретную дату применения и возможные переходные условия нужно будет проверить по итоговым документам.

Для владельца такого ВНЖ это может упростить отпуск, семейные визиты и короткие деловые поездки. При этом лимит 90/180 относится к совокупному пребыванию в других странах Шенгена, а не к каждой стране отдельно.

Можно ли будет переехать в другую страну по кипрскому ВНЖ

Само вступление Кипра в Шенген не даст владельцу ВНЖ автоматического права жить и работать в любом государстве зоны.

Краткосрочные поездки и переезд регулируются по-разному. Для проживания в другой стране более 90 дней, как правило, потребуется её долгосрочная виза или разрешение на проживание. Для работы могут действовать дополнительные требования — это разъясняет иммиграционный портал Еврокомиссии.

Поэтому при выборе кипрского ВНЖ мы предлагаем отдельно оценивать две задачи: проживание на Кипре и поездки по Европе. Если Ваша цель — переезд, например, во Францию или Испанию, основание для проживания там необходимо рассматривать отдельно.

Что произойдёт с туристическими визами

Сейчас Кипр выдаёт визы по национальным правилам. Кипрская виза и обычный кипрский ВНЖ сами по себе не дают права въезда в остальные страны Шенгена. Для членов семей граждан ЕС предусмотрены отдельные правила.

Полноценное присоединение предполагает применение общей шенгенской визовой системы. Однако заранее считать уже выданную национальную визу Кипра шенгенской нельзя: порядок использования таких документов будет зависеть от условий перехода.

До начала действия новых правил мы рекомендуем проверять основание въезда для каждой страны маршрута.

Как разделение острова связано с присоединением

Особенность Кипра — правовой режим Зелёной линии, разделяющей подконтрольную правительству территорию и северную часть острова.

Еврокомиссия указывает, что Зелёная линия не является внешней границей ЕС. При этом применение законодательства Евросоюза на территориях, где правительство Республики Кипр не осуществляет эффективный контроль, приостановлено. Пересечение линии регулируется специальным Регламентом о Зелёной линии.

Это объясняет особый контекст подготовки к Шенгену. Вместе с тем считать разделение острова единственным оставшимся препятствием было бы неточно: процедура также включает оценку выполнения общих требований и окончательное решение Совета ЕС.

Вывод

Мы видим в возможном присоединении Кипра важное преимущество для владельцев ВНЖ. Поездки по Шенгену смогут стать проще. Но пользоваться этой возможностью можно будет после официального изменения правил.

При планировании на 2027 год стоит проверять дату начала новых правил. А также признание Вашего документа и доступный срок поездки. До этого момента кипрский ВНЖ следует оценивать по тем правам, которые он предоставляет сегодня.

Что произошло

С 1 июля 2026 года Кипр вводит обязательные электронные платежи за аренду недвижимости.

Теперь аренда должна оплачиваться только через:

— банковские переводы
— карты
— официальные электронные платёжные системы

Фактически страна начинает выводить рынок аренды из «серой» зоны.

---

Что именно меняется

Главный принцип новой системы:

→ все платежи должны быть отслеживаемыми

Особенно важно:

— аренда свыше €500 больше не может оплачиваться наличными

Дополнительно:

— наличные и неофициальные расчёты перестанут признаваться налоговыми органами
— арендаторы могут потерять право на налоговый вычет при оплате наличными

Это касается:

— собственников
— арендаторов
— управляющих компаний
— агентств недвижимости

---

Почему Кипр делает это сейчас

Причина — борьба с теневым рынком аренды.

Власти пытаются:

— повысить прозрачность
— сократить неучтённые доходы
— усилить налоговый контроль
— интегрировать рынок в европейские стандарты compliance

Фактически Кипр повторяет общеевропейский тренд:

→ недвижимость и аренда становятся полностью цифровыми и отслеживаемыми.

---

Почему это важно для рынка недвижимости

Для Кипра это намного больше, чем техническая реформа.

Ранее рынок аренды частично работал через:

— наличные
— устные договорённости
— неполную декларацию доходов

Теперь система требует:

→ полноценного цифрового следа каждой оплаты

Это меняет всю модель работы рынка.

---

Что это значит для владельцев недвижимости

Главный эффект — рост контроля.

Теперь налоговые органы получают:

— прозрачную историю платежей
— возможность автоматической сверки доходов
— инструмент контроля аренды в реальном времени

Фактически рынок движется к модели:

→ «нет цифрового платежа — нет официальной аренды»

---

Но есть и положительный эффект

Для части инвесторов реформа повышает безопасность рынка.

Потому что:

— снижается доля серых сделок
— появляется подтверждаемая история платежей
— упрощается банковский compliance
— повышается прозрачность арендного cash flow

Это особенно важно для международных инвесторов и покупателей инвестиционной недвижимости.

---

Вывод

Рынок недвижимости в Европе становится всё более прозрачным, цифровым и контролируемым.

— эпоха наличной аренды постепенно заканчивается
— государства усиливают контроль за доходом от аренды
— рынок интегрируется в налоговую и банковскую инфраструктуру ЕС

Особенно важно, что изменения происходят не только на Кипре — похожие процессы идут по всей Европе.

Это означает:

— меньше пространства для «серых» схем
— выше требования к прозрачности капитала
— более строгое соблюдение требований для собственников и инвесторов

Фактически недвижимость всё сильнее превращается из «частного актива» в полностью контролируемый финансовый инструмент внутри европейской системы.

Что произошло

На Кипре обострилась дискуссия вокруг инвестиционного ВНЖ. По данным, представленным парламенту, с момента запуска программы в 2013 году было выдано 7 088 «золотых виз» иностранным инвесторам. 

На этом фоне депутаты требуют ужесточить правила программы и перевести её из административной практики в более жёстко регулируемую систему.

---

Почему началось давление

Ключевая причина — рост объёма выданных статусов и внимание к качеству проверок.

Фактически программа стала массовой:

— тысячи инвесторов получили ПМЖ

— рынок активно использует схему через недвижимость

— усиливается влияние на рынок жилья

При этом власти сталкиваются с типичной проблемой всех «золотых виз»:

— риски слабого контроля

— вопросы к происхождению средств

— давление со стороны ЕС

---

Что предлагают изменить

Основное направление — усиление контроля и формализация правил.

Обсуждаются меры:

— ужесточение проверки источников средств

— более жёсткая due diligence

— закрепление правил на уровне закона

При этом базовые параметры программы, скорее всего, сохранятся:

— инвестиции от €300 000

— подтверждение дохода

— минимальные требования к пребыванию 

То есть модель не закрывается, а усложняется на входе.

---

В чём логика изменений

Кипр следует общеевропейскому тренду.

Ранее задача была:

→ привлечь капитал

Теперь:

→ контролировать его происхождение и использование

Это означает переход от «гибкой» модели к регулируемой инвестиционной миграции.

---

Что это значит

Ключевой сдвиг — рост требований без изменения продукта.

Программа остаётся привлекательной:

— быстрый ПМЖ

— инвестиции в недвижимость

— минимальное пребывание

Но при этом:

— увеличивается срок проверки

— растёт роль юридической подготовки

— снижается вероятность «простого входа»

---

Вывод

Кипр переходит от модели «массового привлечения инвесторов» к модели управляемого допуска.

Рост числа выданных ВНЖ (7 000+) привёл к ожидаемому результату — усилению политического и регуляторного давления. Это стандартный цикл для инвестиционных программ: сначала рост, затем ужесточение.

Ключевой момент — изменения не направлены на закрытие программы, а на сужение воронки входа. Это означает:

— увеличение сроков рассмотрения

— усиление проверки источников средств

— рост требований к структуре сделки

— снижение доли «простых» кейсов

Фактически программа сохраняется, но становится инструментом для более узкого сегмента инвесторов.

Риск сегодня — не отказ от программы, а усложнение прохождения при формально тех же условиях входа. То есть €300 000 остаются, но получить одобрение становится сложнее.

В такой модели критично:

— заранее структурировать источник средств

— учитывать требования комплаенса

— заходить в процесс до финального ужесточения

Ожидание в подобных кейсах работает против заявителя: каждый цикл регулирования делает вход дороже по времени и сложнее по процедуре.

Что произошло

Кипр: рынок недвижимости демонстрирует резкое ускорение.

По последним данным, количество сделок выросло до +59%, что является одним из самых сильных скачков за последние годы.

Это не локальный рост, а сигнал о возвращении активного спроса на рынок.

---

Что стоит за ростом

Динамика объясняется сразу несколькими факторами.

С одной стороны:

— усиливается интерес со стороны иностранных покупателей

— сохраняется спрос на недвижимость как «запасной актив»

— растёт релокация бизнеса и частных лиц

С другой:

— ограниченное предложение в ликвидных сегментах

— концентрация спроса в прибрежных регионах

— рост интереса к ПМЖ через инвестиции

Ранее рынок уже показывал устойчивый рост — например, в 2026 году фиксировалось увеличение сделок примерно на 11% в годовом выражении, что подтверждает общий восходящий тренд 

---

Где сосредоточен спрос

Рынок остаётся географически концентрированным.

Основные зоны активности:

— Лимасол

— Пафос

— Ларнака

Именно здесь формируется основная часть сделок, особенно со стороны иностранных инвесторов.

При этом спрос смещается в сторону:

— ликвидных объектов

— недвижимости у моря

— проектов с потенциалом аренды

---

Что это значит

Рост на уровне +59% — это не просто восстановление рынка.

Это показатель:

— возврата доверия к юрисдикции

— усиления инвестиционного спроса

— перераспределения капитала в стабильные страны ЕС

Кипр воспринимается как:

— безопасная юрисдикция

— налогово понятная система

— точка входа в европейский рынок

---

Ограничения роста

Несмотря на динамику, рынок не является равномерным.

Ключевой фактор — селективность:

— растут не все сегменты

— важна конкретная локация

— усиливается конкуренция за качественные объекты

Прогнозы подтверждают, что рост сохранится, но будет зависеть от качества предложения и конкретных районов 

---

Вывод

Рост числа сделок на Кипре — это отражение более широкого тренда: капитал возвращается в понятные и управляемые рынки.

Однако ключевой сдвиг — рынок становится менее массовым и более точечным.

Важен не сам факт входа в рынок, а выбор конкретного объекта и сценария использования.

В текущей модели выигрывают стратегии, где недвижимость:

— генерирует доход

— находится в ликвидной зоне

— соответствует спросу со стороны международных покупателей

Таким образом, Кипр остаётся сильным инвестиционным направлением, но требует уже не интуитивного выбора, а профессиональной оценки и точечного входа.

Что произошло

Кипр запускает новый механизм контроля иностранных инвестиций — FDI Screening Law, который вступил в силу 2 апреля 2026 года. 

Речь идёт о первом полноценном законе страны, который регулирует инвестиции со стороны граждан третьих стран и вводит обязательную проверку таких сделок.

Фактически Кипр переходит от модели «открытого рынка» к системе с предварительным контролем.

---

Что меняется

Ключевое изменение — теперь часть инвестиций требует обязательного одобрения государства до сделки.

Это касается случаев, когда:

— инвестор не является гражданином ЕС / ЕЭЗ / Швейцарии

— приобретается доля от 25% и более

— инвестиции затрагивают стратегические сектора 

Минимальный порог для первичной сделки — около €2 млн. 

Без согласования с государством такие инвестиции не могут быть завершены.

---

Какие сделки попадают под контроль

Закон распространяется на «чувствительные» отрасли:

— энергетика

— транспорт

— здравоохранение

— инфраструктура

— технологии и данные 

Дополнительно под контроль могут попадать:

— недвижимость рядом с военными объектами

— стратегические активы

— компании с доступом к критической информации

Фокус — защита национальной безопасности и ключевых отраслей.

---

Как работает механизм

Процедура выглядит так:

— инвестор подаёт уведомление в Министерство финансов

— государство проводит проверку сделки

— выносится решение: одобрить, ограничить или запретить

Важно: без одобрения инвестиция не может быть реализована. 

При этом власти сохраняют право пересмотреть сделку даже после её закрытия.

---

Почему это происходит

Кипр долгое время оставался одной из последних стран ЕС без системы контроля инвестиций.

Новый закон — это:

— выполнение требований ЕС

— реакция на риски безопасности

— переход к общеевропейской модели регулирования 

Фактически страна синхронизируется с общей политикой ЕС по контролю иностранного капитала.

---

Что это значит

Ключевой сдвиг — инвестиции больше не являются только финансовым вопросом.

Теперь это:

— юридическая процедура

— проверка на безопасность

— дополнительный этап согласования

Это влияет на:

— сроки сделок

— структуру инвестиций

— требования к подготовке

---

Вывод

Кипр делает системный шаг: инвестиции становятся регулируемыми, а не свободными.

Это не означает закрытие рынка. Напротив, страна остаётся открытой для капитала, но вводит фильтр для стратегических сделок.

Для инвесторов это меняет логику входа. Теперь важно не только куда инвестировать, но и как структурирована сделка, подпадает ли она под контроль и как пройти согласование.

Практический вывод: инвестиционные проекты в ЕС всё чаще требуют юридической подготовки ещё до входа в сделку. Без этого растут риски задержек, отказов и пересмотра условий уже после инвестирования.

Что произошло

Кипр готовит закон, который позволит узаконить здания, построенные без разрешений.

Речь идёт о проекте, вынесенном на общественное обсуждение. Если его утвердит парламент, владельцы смогут легализовать объекты задним числом — при соблюдении технических требований. 

Программа затрагивает как уже построенные здания, так и часть объектов в процессе строительства.

---

Как это будет работать

Легализация не будет автоматической.

Чтобы узаконить объект, необходимо подтвердить:

— соответствие строительным нормам

— безопасность конструкции

— соблюдение требований по энергоэффективности

— соответствие пожарным и инженерным стандартам 

Дополнительно потребуется:

— техническая экспертиза

— осмотр здания

— заключение инженеров

Фактически объект должен быть приведён к нормативам, действовавшим на момент строительства.

---

Ограничения программы

Важно: амнистия будет ограниченной.

— распространяется только на здания, построенные до вступления закона в силу

— новые незаконные стройки не подпадают под программу

— часть объектов (например, критически важные здания) исключается 

Кроме того, за легализацию придётся заплатить — сборы могут быть выше стандартных ставок.

---

Сроки подачи

Программа будет действовать ограниченное время:

— примерно от 18 до 36 месяцев на подачу заявок 

После закрытия окна легализация станет невозможной, а объекты останутся вне правового поля.

---

Почему это происходит

Причина — системная проблема рынка.

На Кипре накопилось большое количество объектов:

— с нарушениями разрешений

— без полного пакета документов

— с техническими отклонениями

Это блокирует:

— сделки купли-продажи

— оформление ипотеки

— регистрацию прав собственности

Государство фактически пытается «очистить рынок» и вернуть такие объекты в легальный оборот.

---

Что это значит

Для рынка это сильный структурный шаг.

Легализация позволит:

— увеличить ликвидность недвижимости

— разблокировать сделки

— упростить получение титулов

Но одновременно возникает риск:

— сигнал рынку о «смягчении правил»

— снижение дисциплины застройщиков

---

Вывод

Кипр фактически запускает амнистию в секторе недвижимости, чтобы решить накопленные системные проблемы.

Это решение повышает прозрачность рынка и возвращает в оборот большое количество объектов. Но одновременно показывает, что рынок долгое время функционировал с серьёзными отклонениями от правил.

Для инвесторов это означает одно: юридическая чистота объекта становится ключевым фактором.

Покупка недвижимости без проверки статуса, разрешений и технического соответствия может привести к рискам даже в условиях амнистии. Поэтому в таких юрисдикциях особенно важно проводить полноценный юридический и технический аудит перед сделкой.