Покупка второго дома в Испании может быть простым процессом при наличии профессиональной помощи. В этой статье мы рассмотрим пошаговый гид по покупке недвижимости в Испании
- Продолжительность процесса покупки: 3 месяца
- Затраты на сделку: 12-14% от стоимости недвижимости
- Статус “Золотой визы”: €500,000+
Покупка недвижимости в Испании может быть легким процессом для иностранцев, как для личного проживания, так и для инвестиций, при поддержке профессионалов. Обращайтесь к нашим экспертам для индивидуального разбора вашего кейса и подбора оптимального решения.
Преимущества покупки недвижимости в Испании:
- Нет ограничений для иностранцев.
- Процесс обычно занимает около 3 месяцев.
- “Золотая виза” для покупателей недвижимости стоимостью от €500 000.
Расходы, которые следует учитывать:
- Регистрационные сборы (до 11% от стоимости недвижимости).
- Расходы на юристов и нотариуса.
Важно отметить, что существует множество возможностей и опций, чтобы найти идеальный объект недвижимости в Испании. Следуя приведенным ниже шагам, вы сможете легко и эффективно найти дом своей мечты:
Как купить недвижимость в Испании:
- Онлайн-подбор объекта для покупки недвижимости
- Определение локации
- Выбор подходящего типа недвижимости
- Получение номера NIE
- Открытие банковского счёта в Испании
- Планирование просмотров самих объектов
- Юридическая проверка недвижимости
- Обследование объекта
- Варианты финансирования: ипотека для нерезидентов
- Выбор банка по ипотеке
- Подписание предварительного соглашения
- Подписание финального договора купли-продажи
- Учет расходов на покупку недвижимости в Испании
Шаг 1: Онлайн-подбор объекта при покупке недвижимости
Поиск недвижимости онлайн — это первый шаг к выбору идеального второго дома.
Изучите множество объектов недвижимости и сократите их список
- Изучите широкий спектр объектов недвижимости за короткий промежуток времени.
- Составьте шорт-лист лучших вариантов для дальнейшего рассмотрения.
Советы: Многие объекты недвижимости в Испании представлены несколькими агентствами. Не удивляйтесь, если увидите объявление одного и того же объекта несколько раз в своем поиске. Это обычная практика.
Эти советы помогут вам эффективно изучить рынок недвижимости в Испании и найти идеальный дом или инвестиционную возможность.
Крупнейший ресурс для поиска – www.idealista.com.
Шаг 2: Определение локации для покупки недвижимости
Популярные регионы для покупки недвижимости в Испании:
- Премиум сегмент сосредоточен на Коста-дель-Соль (например Марбелья)
- Балеарские острова
- Активный регион по динамике сделок Коста-Бланка (к примеру в Валенсии)
- Барселона и Мадрид (крупные города)
- Севилья, которая является ведущим местом в Андалусии с загородными домами
Советы для выбора идеального места:
- Сообщество: районы с экспатами или местными жителями
- Климат: горный, прибрежная зона, закрытый городской
- Удобства: инфраструктура
- Виды досуга: хайкинг, бег, гольф, парусный спорт
Шаг 3: Выбор подходящего типа недвижимости
Типы недвижимости в Испании:
- Новостройки и объекты под заказ (с возможностью индивидуального проектирования)
- Дома с историей и характером
Рассмотрите покупку объектов с возобновляемыми источниками энергии (например, солнечными панелями). С 2020 года владельцы могут сэкономить до 26% на налогах при установке солнечной системы.
В Испании есть только фрихолд, как тип собственности. Покупая недвижимость, вы становитесь ее полноправным владельцем. Покупая дом в Испании, вы получаете в собственность и землю, на которой он находится.
Советы: Покупка недвижимости в Испании является популярной, однако мы рекомендуем сотрудничать с профессиональной местной компанией, которая может регулярно посещать объект от вашего имени, представлять ваши интересы и обновлять информацию о ходе строительства для вас. Реставрация или реконструкция исторических зданий может требовать разрешения от региональных властей, департаментов культуры и окружающей среды, а также специальной лицензии от архитектурной компании. Данный формат также довольно распространен, однако требует тщательной проверки самого объекта реновации и возможных рисков с разрешениями.
Шаг 4: Получение номера NIE
Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в Испании. Однако покупателю необходимо подать заявление на получение NIE, номера налогоплательщика, необходимого для всех финансовых и юридических операций в Испании. Получить NIE можно через испанское консульство стране проживания инвестора или в отделении испанской полиции.
Советы: Вам потребуется предоставить заполненную форму заявления EX15, паспорт и квитанцию об оплате государственной пошлины. Также рекомендуется привлекать специалистов для оптимизации процесса подачи, правильности заполнения формы и более быстрой записи в полицию.
Шаг 5: Открытие банковского счёта в Испании
Всем иностранцам необходим испанский банковский счет для проведения операций, связанных с недвижимостью, и покрытия расходов в процессе покупки. Идентификационный номер NIE будет являться одним из обязательных документов для открытия счета.
Советы: Любые пополнения счета на сумму от €10 тыс.предполагают прохождение банковского комплаенса и соблюдение процедуры подтверждения источников происхождения средств. Следовательно, рекомендуется привлекать профессиональных юристов, чтобы избежать заморозки средств.
Доля покупателей недвижимости в Испании по странам:
Шаг 6: Планирование просмотров самих объектов для покупки недвижимости в Испании
Несмотря на новые технологии и возможности виртуальных и видео туров по объектам, всегда рекомендуется посещение вживую. Профессиональные консультанты по недвижимости должны помочь с осмотрами и оценкой района.
Советы: Профессиональный агент по недвижимости показывает не только сам проект, но и делает экскурсию по району, а также встречи с соседями для полноты картины. Это должно помочь вам принять окончательное решение о покупке недвижимости.
Шаг 7: Юридическая проверка недвижимости
Как только вы выберете идеальный второй дом, затем ваш профессиональный советник должен убедиться, что все в порядке с недвижимостью. Это включает проверку законности строительства и наличие градостроительной документации на недвижимость. Также он проверяет обременения, историю владения из реестров недвижимости. При реновации запрашивается разрешительная документация на проведение работ и утвержденный муниципалитетом архитектурный проект.
Советы: Важно узнать, есть ли разрешение или ограничение на проведение строительных / реновационных работ для внесения изменений, поскольку со временем вы можете захотеть расширить или переоборудовать объект.
Шаг 8: Оценка объекта перед покупкой недвижимости в Испании
Доступно пять типов оценок для домовладельцев: обязательная оценка для банка при оформлении ипотеки, выявление дефектов в новостройке, строительная оценка, конструктивная и рыночная. Однако в Испании нет законодательного требования к проведению каких-либо оценок, кроме ипотечной, проводимой по требованию банка-кредитора.
Выявление дефектов в новостройке направлено на идентификацию и устранение проблем с вновь возведенным объектом сразу после его сдачи.
Строительное обследование, часто сочетаемое с рыночной оценкой. Оно дает полное представление о состоянии недвижимости и может повлиять на предложение покупателя.
Оценка конструктивного состояния проводится только для выявления причин проблем.
Советы: У покупателей недвижимости в Испании есть 15 дней после акта передачи, чтобы сообщить о недостатках или разногласиях с заявленными характеристиками и фактическими. Рекомендуется привлечение профессиональной команд для проведения оценочной экспертизы.
Шаг 9: Варианты финансирования для покупки недвижимости в Испании
Основное отличие между жилищными и нежилищными кредитами в Испании заключается в максимальном уровне заемных средств (LTV), который банки готовы предоставить.
Резиденты могут заимствовать до 80% оценочной стоимости недвижимости. Нерезиденты ограничены 40–60% LTV в зависимости от типа ипотеки. Ипотека в Испании может быть оформлена на срок до 30 лет под 3-3,5% годовых или выше. Для нерезидентов срок ипотеки составляет до 20 лет, а ставка на 2-3% превышает ставку для резидентов.
Советы: Рекомендуется привлечь профессионального ипотечного брокера, который формирует предложения из нескольких банков и сможет от вашего имени вести переговоры по более оптимальным условиям ипотечного договора.
Шаг 10: Выбор банка по ипотеке
Как и в случае любой ипотеки, условия кредитования в Испании отличаются в зависимости от банка-кредитора и будут оценивать доступность кредита для вашего желаемого объекта недвижимости.
Советы: Ваш испанский банк-кредитор может потребовать проведения ипотечной экспертизы, при которой он поручает профессиональному инспектору посетить недвижимость и определить, соответствует ли оценка запрашиваемой сумме ипотеки.
Шаг 11: Подписание предварительного соглашения для покупки недвижимости в Испании
Предварительное соглашение подписывается с продавцом после обсуждения всех условий по стоимости объекта и формату сделки. Соглашение позволяет забронировать объект в рамках достигнутых соглашений.
Советы: В Испании нет минимального размера депозита, но обычно он составляет около 10% от общей стоимости недвижимости. Если вы передумаете, вы теряете депозит. Однако, если продавец отменяет сделку, вы получите двойную сумму внесенного депозита.
Шаг 12: Подписание финального договора купли-продажи
Окончательное соглашение о продаже должно быть подписано обеими сторонами в присутствии нотариуса. Нотариус заверит и выдаст копии всех документов. Оставшаяся сумма переводится на счет продавца, и вы получаете оригинальный экземпляр договора купли-продажи в течение не более 3 месяцев после сделки.
Советы: Договор о покупке недвижимости должен быть проверен независимым адвокатом, не связанным с продавцом никаким образом. Он должен проверить его, чтобы убедиться в его полной корректности.
Шаг 13: Учет расходов на покупку недвижимости в Испании
Процедура регистрации в Испании занимает около 3 месяцев, после чего вы получаете выписку из реестра Собственности. Затраты, которые следует учитывать, включают:
| Налоги и сборы | Размер платежа | Особенности |
| НДС | 10% | Только на новостройки от Застройщика |
| Гербовый сбор | 1-1,5% | Зависит от района |
| Налог на переход права собственности | 6-10% | Зависит от района. Не распространяется на новостройки |
| Гербовый налог при ипотеки | 0,1-2% | От суммы кредита |
| Оценка имущества | €500-1 500 | Зависит от типа объекта |
| Комиссия банка за выдачу ипотеки | 1-1,25% | Зависит от банка и условий ипотеки |
| Регистрационные расходы | €400-1 200 | Зависит от типа объекта и стоимости |
| Нотариальные расходы | 0,3-1% | Зависит от стоимости недвижимости |
Покупка недвижимости в Испании — это значительный, но волнующий шаг. При правильном подходе и тщательной подготовке этот процесс будет не только успешным, но и приятным. Надеемся, что наш пошаговый гид поможет вам сделать все правильно и скоро наслаждаться жизнью в вашем новом испанском доме.
ЮРИЙ МУРАШКО
Директор по инвестиционным стратегиям
