Что показали цифры
Замедление зафиксировано и в месячном, и в годовом выражении. Но столица идёт отдельным курсом.
Динамика по данным индекса ingatlan.com выглядит так:
- март 2026 года — рост по стране на 2% за месяц, Будапешт плюс 1,1%
- апрель — рост по стране 0,8%, Будапешт минус 0,1%
- годовой рост по стране замедлился с 15,8% до 14,3%, в мае — до 13%
- годовой рост в Будапеште снизился с 13,7% до 10,9%, а в мае — до 9%
Столичный показатель ушёл ниже 10% впервые с ноября 2024 года.
Почему столица и регионы разошлись
Объяснение сводится к одной государственной программе. И работает она избирательно.
Программа Otthon Start устанавливает предельную стоимость жилья для участия в льготном кредитовании — не более 1,5 млн форинтов за квадратный метр, около €4 225.
В Будапеште этот лимит стал потолком. Значительная часть столичного предложения в него уже не помещается, и рост упирается в границу программы.
В регионах эффект противоположный. Там рыночные цены пока ниже лимита, поэтому льготный кредит подталкивает спрос вверх.
Главный экономический эксперт агентства Ingatlan Ласло Балог описывает результат прямо: венгерский рынок жилья фактически разделился на два сегмента.
Разрыв уже двукратный. Годовой прирост в областях составляет 13–16% против 9% в столице.
География цен
Будапешт остаётся самым дорогим городом страны. Но внутри него разброс достигает двух раз.
Цены за квадратный метр на середину мая 2026 года:
- XI район — 1,67 млн форинтов
- XIII район — 1,65 млн форинтов
- XXIII район — 901 тысяча форинтов, самый дешёвый в столице
По регионам самый высокий годовой рост показал округ Пешт — 18%. Далее Центральное Задунавье с 15,5% и Западное Задунавье с 14,5%.
Крупные провинциальные города подтянулись заметно:
- Дебрецен — 1,11 млн форинтов за м² ($3 552)
- Сегед — 1 млн форинтов ($3 200)
- Дьёр — 976 тысяч форинтов ($3 123)
- Печ — 958 тысяч форинтов ($3 065)
Абсолютный минимум по стране зафиксирован в Сальготарьяне — 319 тысяч форинтов за метр, около $1 020.
Чего ждут дальше
Прогнозы аналитиков не пессимистичны. Речь идёт о переходе к умеренным темпам, а не о развороте.
Балог предполагает, что вторая половина 2026 года может стать заметно активнее первых шести месяцев.
Есть и ранние подтверждения. Майская статистика показала восстановление количества обращений от потенциальных покупателей после апрельского спада.
Отдельный фактор — административный. Передача полномочий по жилищной политике новому Министерству транспорта и инвестиций может ускорить принятие решений.
Верхний сегмент при этом живёт своей жизнью. Продажи дорогого жилья продолжают расти даже на фоне общего ослабления рынка.
Что это значит в широком смысле
История венгерского рынка — наглядный пример того, как госпрограммы переписывают географию цен.
Раньше столица задавала темп, а регионы шли следом. Однако теперь картина иная:
- лимит по льготной программе становится фактическим потолком цены
- спрос перетекает туда, где рыночная цена ещё укладывается в лимит
- рост концентрируется не в самых развитых локациях, а в самых доступных
Поэтому тренд очевиден:
→ от роста, который тянет столица → к росту, который задаёт условие субсидии.
Для тех, кто рассматривает венгерскую недвижимость, вывод простой. Смотреть нужно не только на локацию, но и на то, попадает ли объект под действующие программы.
Вывод
Ситуация в Будапеште показывает: рынок жилья всё сильнее зависит от параметров господдержки, а не от общей экономической динамики.
- индекс цен в столице снижался четырежды за полгода
- годовой рост в Будапеште упал до 9% при 13–16% в регионах
- значение анализа местных программ и правил перед покупкой будет только расти
